Ipoteca sulla casa: le informazioni da sapere

Volendo rispondere alla domanda “cos’è l’ipoteca?” e cercando di dare una prima definizione generica, potremmo partire dalla definizione di diritto reale di garanzia (come definito agli artt. 2808-2809 del Codice Civile) in possesso del creditore, necessario per tutelarsi in caso di debitore insolvente.

Approfondendo il significato di ipoteca sulla casa, i soggetti interessati sono generalmente l’istituto di credito, detentore della tutela, e un proprietario di immobile debitore verso le banche e in possesso del diritto reale di godimento della casa. Che sia l’effettivo proprietario o un usufruttuario, questo soggetto detiene il possesso sulla casa e sulla possibilità di venderla o cederla per locazione.

L’ipoteca su immobile necessita dell’iscrizione (che sarà valida per 20 anni) presso gli Uffici del Territorio competenti per un determinato corrispettivo dopo una procedura di verifica per capire se il credito può essere coperto dall’immobile interessato. Esistono diverse casistiche che portano all’iscrizione di ipoteche.

Tipologie di ipoteca su casa

Da un punto di vista meramente legale, l’ipoteca sulla casa ha tre diramazioni:

• ipoteca legale: a tutela del creditore e applicabile solo in casi particolari dove si vuole una garanzia netta. Un esempio di ipoteca legale è il venditore di una casa che chiede una tutela maggiore sull’atto di vendita;
• ipoteca giudiziale: provvedimento di un giudice dopo che il creditore ha dovuto agire con misure esecutive per un recupero forzato di un credito che gli spetta. Nonostante ciò, i costi dell’iscrizione sono a carico del creditore;
• ipoteca volontaria sull’immobile: situazione più comune in cui il proprietario di un immobile chiede spontaneamente un mutuo ad una banca e concede per garanzia l’ipoteca sulla casa di valore tra il 150% e il 300% di quello del mutuo (per proteggersi da eventuali svalutazioni).

L’ipoteca ha una validità fissata a 20 anni, con il rinnovo a carico del soggetto creditore nel caso di mutui concessi per una durata superiore.

Riguardo come togliere l'ipoteca sulla casa, bisogna sapere che l’estinzione totale del mutuo da parte del debitore non porta a una cancellazione dell’ipoteca dai registri immobiliari: sarà prima di tutti l’istituto di credito ad autorizzare a procedere con l’eliminazione dell’ipoteca sulla casa solamente a mutuo estinto, processo ultimato da un giudice o un notaio.

Aspetti importanti dell’ipoteca di casa: prelazione, sequela e tempistiche

Il creditore, tramite l’istituto di ipoteca sulla casa, gode di una serie di possibilità:

• diritto di sequela: l’ipoteca segue il bene su cui grava e di conseguenza il creditore, in presenza di un atto di alienazione dell’immobile ipotecato verso una terza persona da parte di un debitore insolvente, potrà chiederne l’espropriazione;
• diritto di prelazione: il creditore ha la precedenza sulla casa e sulla somma derivata dalla sua espropriazione.

In sintesi, in presenza di ipoteca sulla casa, si può vendere l’immobile? Esatto, si può comprare una casa ipotecata; starà poi al nuovo compratore decidere se estinguere il credito o mantenere l’ipoteca. L’espropriazione del bene non è repentina e necessita di un mandato del giudice: una volta rilasciato, la casa viene venduta in asta e la spartizione del credito seguirà il diritto di prelazione, con la differenza tra ricavo e importo dovuto restituita al debitore.

Quando decade l’ipoteca sulla casa? Si avrà una chiusura completa della pratica solo con la comunicazione agli uffici pubblici una volta estinto il mutuo da parte del debitore.

Ipoteca sulla casa per debiti

Ipotecare casa non è un procedimento eseguito esclusivamente per l’acquisto. Il proprietario può versare in una condizione economica poco felice e ritrovarsi costretto a sacrificare alcuni dei suoi beni per estinguere dei debiti. In realtà, più che per una decisione personale, questa è la situazione tipica in cui il giudice dispone un’ipoteca giudiziale nei confronti di uno o più case di un debitore insolvente nei confronti della banca, che ha proceduto in tribunale a chiedere il pignoramento per far valere il suo diritto al credito.

Come soluzioni per sopperire ai debiti con un’ipoteca sulla casa si può pensare di trovare accordi diretti col creditore, chiedere un esdebitamento al giudice dimostrando la sua difficile condizione economica per ottenere un piano di sconto sulla somma da restituire oppure vendere direttamente l’immobile e impiegare il ricavato nel pagamento dell’ipotecario creditore.

In materia di ipoteca sulla casa per debiti, l’Agenzia delle Entrate-Riscossione apre all’ipoteca solo in presenza di una somma da restituire superiore a 20.000 euro, su uno o più immobili del debitore, per un importo pari al doppio del credito complessivo per cui l'Agenzia delle entrate-Riscossione procede e previa comunicazione scritta.

Si procederà al pignoramento qualora questo debito non venga saldato, rateizzato o sospeso (quando possibile). Facendo un altro esempio, l’ipoteca sulla casa col Superbonus 110% e 90% è un’altra situazione di procedura cautelare di cui si servono tutti gli istituti di credito.

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Come funziona l’ipoteca sulla casa per liquidità?

Una possibilità di finanziamento per adempiere ai costi familiari, alle spese per il possesso di una casa e alla realizzazione di progetti esterni è il mutuo ipotecario (detto anche mutuo liquidità). La casa è anche qui garanzia per l’istituto di credito in caso di insolvenza del debitore e differisce dal mutuo chirografario proprio per la presenza dell’ipoteca. L’iscrizione si svolge attraverso quattro passaggi:

• perizia sull’immobile;
• stipulazione del contratto;
• erogazione del finanziamento bancario;
• trascrizione nei Pubblici Registri (valida dopo 10 giorni).

La vendita forzata dell’immobile ipotecato può scattare quando il creditore dimostra in sede giudiziale l’inadempienza per 18 rate mensili del mutuo.

Ipoteca sulla casa per prestito

Secondo lo stesso principio dell’ipoteca sulla casa per mutuo, il prestito ipotecario prevede l’iscrizione di una casa a garanzia per ottenere il finanziamento richiesto. La particolarità sta nel poter richiedere prestiti molto elevati e di poter procedere con la restituzione della somma con tempi molto dilatati che che in genere durano da 5 a 30 anni (secondo i dati in possesso della Banca d'Italia).

Il debitore insolvente è punito anche qui con l’espropriazione della casa ipotecata (o di un qualsiasi bene su cui vige questo vincolo) allo stesso modo del mutuo ipotecario.

Un altro istituto regola, in particolare, l’ipoteca sulla casa dei genitori, con requisito di età oltre i 60 anni: il prestito vitalizio ipotecario è sottoscrivibile per ricevere un finanziamento che, a seconda del valore del bene, può arrivare fino a 350.000 euro. Gli eredi che succederanno alla titolarità dell’ipoteca potranno decidere se saldare subito la somma erogata o se commissionare la banca per la vendita, il cui ricavato andrà a saldo del debito.

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Le persone interessate a capire come funziona l'ipoteca sulla casa sono alla ricerca di risposte a una serie di domande aggiuntive:

Cosa succede se c’è l’ipoteca sulla casa?

L’ipoteca sulla casa è uno strumento di garanzia per un creditore che vuole assicurarsi che il denaro prestato dal richiedente verrà restituito.