Locatore e conduttore: chi sono, obblighi e spese a carico

Il contratto di locazione è un contratto giuridico con cui una parte, detta locatore, si impegna a consentire all'altra parte, il locatario o conduttore, l'uso di un bene mobile o immobile per un determinato periodo di tempo, in cambio di un corrispettivo in denaro.

Qual è dunque la differenza tra locatore e conduttore? In ambito giuridico, il termine "locatore" viene utilizzato per indicare colui che stipula un contratto di locazione e concede l'uso di un bene. A differenza del "locatario", il "conduttore" o più comunemente “inquilino”, è la persona che riceve il diritto di utilizzo del bene stesso.

Scopriamo dunque chi è il locatore e chi il conduttore, quali sono i loro obblighi e infine la ripartizione delle spese a loro carico.

 Chi è il locatore? Significato del termine

Il locatore è il soggetto che in un contratto di locazione cede in affitto il proprio immobile per un periodo stabilito di tempo in cambio del pagamento di una somma di denaro pattuita tra le parti.

In altre parole, è il proprietario di una casa che mette a reddito un'abitazione di sua proprietà tramite l’affitto della stessa al conduttore.

Tuttavia, il locatore può assumere diverse forme, tra cui:

• l’usufruttuario, a meno che il contratto di usufrutto non ne imponga il divieto;
• il conduttore che sottopone l’immobile a subaffitto: nel caso di subaffitto dell'intero immobile, è necessaria l'autorizzazione preventiva del locatore;
• l’enfiteuta, ovvero titolare di un diritto reale su un fondo altrui;
• il titolare di un diritto di superficie.

Chi è il conduttore in un contratto di affitto?

Il conduttore, sinonimo di locatario, affittuario o inquilino, è colui che riceve dal locatore il diritto a utilizzare e godere dell'immobile. 

Per usufruire dell’abitazione oggetto del contratto di locazione, il conduttore si impegna a versare una quota di denaro ogni mese, ossia il canone di locazione.

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Quali sono gli obblighi del conduttore?

Dopo aver visto la differenza i due soggetti, esaminiamo attentamente quali sono gli obblighi del conduttore e del locatore.

Riconsegna dell'immobile in buono stato

Il conduttore deve provvedere a riconsegnare l'immobile nelle stesse condizioni in cui l'ha ricevuto, ovvero presenti al momento della firma del contratto di affitto. In altre parole, dovrà infatti conservare il bene secondo la diligenza del buon padre di famiglia. 

L’inquilino, quindi, non può effettuare degli interventi che modifichino spazi e caratteristiche della casa. È anche vietato effettuare qualsiasi genere di mutamento della destinazione d’uso del bene in affitto.

Pagamento del canone d'affitto concordato

Inoltre, il locatario è obbligato a pagare il canone d’affitto pattuito con il locatore ogni mese, secondo le tempistiche sottoscritte nel contratto di locazione. Pertanto, il conduttore non ha il diritto di ridurre o sospendere autonomamente il pagamento del canone di locazione.

La legge vieta il pagamento in un’unica soluzione per tutto il periodo di locazione previsto dal contratto. Tuttavia, è possibile optare per un pagamento mensile o trimestrale.

Spese di manutenzione ordinaria

Per ultimo, l'affittuario deve provvedere alle spese di manutenzione ordinaria, come ad esempio la riparazione di rubinetti, la sostituzione di lampadine o la pittura delle pareti. 

Il locatario deve inoltre provvedere alle spese condominiali di sua competenza.

Obblighi del locatore

A stabilire gli obblighi del locatore è, principalmente, l’articolo 1575 del Codice Civile. Di norma, durante la durata del contratto di locazione, il locatore deve adempiere ai seguenti doveri.

Consegna dell'immobile in buono stato

Il proprietario ha come primo dovere quello di consegnare il bene in buono stato di manutenzione. In tal modo, l'affittuario potrà goderne pienamente durante il suo uso. 

La consegna delle chiavi può essere considerato come l'atto che adempie a questo obbligo.

Per tutta la durata del contratto di affitto, il conduttore deve essere tutelato da possibili molestie e pretese di diritti sul bene in oggetto da soggetti terzi

Divieto di effettuare interventi sull'abitazione

Il locatore deve astenersi dall’eseguire interventi sull’immobile che possano ostacolare il pieno e regolare utilizzo del bene da parte del conduttore.

Nello specifico, si tratta del divieto di innovazione e quello di modificazione d’uso dei beni.

Spese di manutenzione straordinaria 

Saranno a carico del locatore gli interventi di manutenzione straordinaria come, ad esempio, la sostituzione degli infissi interni ed esterni, degli impianti di climatizzazione o l'installazione di un impianto fotovoltaico. 

In caso contrario, sarà responsabile del risarcimento dei danni al conduttore.

Consegna dell'APE

Il locatore è obbligato, nel caso di contratto di locazione, a consegnare al conduttore l'Attestato di Prestazione Energetica (APE), un documento che certifica il consumo energetico di un immobile e classificandolo su una scala da "A" (massima efficienza) a "G" (minima efficienza).

Restituzione del deposito cauzionale

Al termine del contratto di locazione e nel caso in cui non ci siano danni all’immobile, il locatore è obbligato a restituire la somma di denaro versata dal conduttore alla stipula del contratto.

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Tabella delle spese a carico del conduttore e del locatore

Dopo aver considerato gli obblighi e i divieti, emerge un altro aspetto di rilevanza cruciale che richiede l'attenzione del locatore e del locatario: la corretta suddivisione delle spese.

A tale proposito, è importante conoscere la differenza tra le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria. Inoltre, esistono delle tabelle sugli oneri accessori e sulla loro ripartizione fra locatore e conduttore, comunemente citate all'interno dei regolamenti condominiali e nei contratti di locazione stessi. 

Tuttavia, tutto ciò non limita locatario e locatore nel poter optare per una ripartizione delle spese diversa, qualora lo desiderino.

Spese a carico del conduttore

Quali sono le spese a carico del conduttore? Ecco le principali:

• Deterioramento e/o decadimento dei beni
• Energia elettrica e riscaldamento
• Fornitura dell'acqua
• Manutenzioni ordinarie (es. piccole riparazioni)
• Imposta di bollo
• TARI
• Spese condominiali
• Riparazione degli impianti (elettricità, acqua e riscaldamento)
• Riparazione intonaci e pavimentazioni
• Canone e deposito cauzionale

Spese a carico del locatore

Nel caso in cui fossi il proprietario di una casa data in affitto, a te spetterebbe le seguenti spese:

• Pagamento dell'IMU
• Manutenzioni straordinarie e installazioni
• Manutenzione dell'impianto elettrico o idraulico
• Assicurazione condominio
• Certificazione energetica

L’imposta di registro, inerente alla registrazione del contratto di locazione, è invece suddivisa tra conduttore e locatore.