Costi di un mutuo: quali sono le spese da tenere in considerazione

Che si tratti di una famiglia o di un giovane lavoratore, decidere se accendere un mutuo per acquistare una casa rappresenta una delle scelte più complesse della vita. Proprio per questo, conoscere tutti i costi di un mutuo che interesseranno le spese mensili nel breve e nel lungo termine, è di fondamentale importanza per effettuare una scelta ponderata a seconda della propria situazione specifica.

Un piano finanziario rivolto a un investimento immobiliare come l’acquisto della prima casa deve tenere conto di una serie di costi “nascosti” del mutuo che non si limitano al tasso di interesse sul finanziamento erogato dalla banca. Tra spese di apertura e di gestione, imposta sostitutiva, assicurazioni e spese notarili, i costi del mutuo si compongono di ulteriori commissioni complementari. Scegliere con consapevolezza tra le numerose offerte sul mercato diventa possibile solamente informandosi su tutte queste componenti.

Quali sono i costi di un mutuo?

I costi del mutuo che si dovranno sostenere dall’inizio al termine dell’operazione, comprendono una serie di voci principali, tra cui il tasso di interesse, lo spread bancario, le spese di perizia e istruttoria. Vediamoli insieme.

Il tasso di interesse sul mutuo

Il tasso di interesse del mutuo è sicuramente uno degli elementi più importanti da conoscere quando si decide di chiedere un finanziamento per acquistare casa.

Più nello specifico, il tasso di interesse sul mutuo è il costo che una banca o un istituto finanziario applica al prestito di denaro per l'acquisto di un immobile. Rappresenta la percentuale aggiuntiva che il mutuatario deve pagare sul capitale preso in prestito, e determina l'ammontare degli interessi da restituire insieme al capitale. In altre parole, è il guadagno dell'istituto di credito per aver fornito il finanziamento e compensa il rischio che la banca assume nel concedere il mutuo.

Lo spread bancario

Lo spread bancario, da non confondere con lo spread Btp-Bund, è una ulteriore percentuale di interesse applicata dalla banca al mutuo e rappresenta una sorta di utile che l'istituto di credito realizza sul prestito concesso al mutuatario. Se il tasso di interesse "puro" remunera il costo del denaro così come definito dalla Banca Centrale Europea, lo spread bancario è un utile aggiuntivo per il rischio che la banca si assume prestando il denaro.

Spese accessorie

Oltre al tasso di interesse e allo spread è necessario essere a conoscenza delle spese accessorie incluse nel mutuo chiamate costi “nascosti” del mutuo, che compongono l’importo totale pagato dal mutuatario nel corso del suo impegno contrattuale. In particolare, si tratta di:

• spese di istruttoria: spese iniziali per verificare se è possibile avviare l’iter per la concessione del mutuo;
• spese di perizia: il costo per la valutazione tecnica dell’immobile;
• spese notarili: da versare al notaio che certificherà la validità degli atti;
• imposta sostitutiva: applicata sul finanziamento che andrà al richiedente mutuatario;
• costi delle assicurazioni: oltre all’Assicurazione Incendio obbligatoria, alcune banche potrebbero richiedere quella sulla vita.

A questi costi del mutuo si affiancano gli importi delle spese di gestione riguardanti l’invio di comunicazioni via posta e, a tal riguardo, è bene sapere che la loro incidenza può lievitare soprattutto nel lungo periodo.

Spese di istruttoria mutuo: quando si pagano?

Tra i costi del mutuo, le spese di istruttoria (o spese di apertura) corrispondono alle somme trattenute dalla prima rata che la banca richiede per verificare la mancanza di rischi a fronte delle capacità finanziarie del richiedente. In caso di concessione rifiutata, naturalmente, le spese di istruttoria non sono dovute.

I costi di istruttoria sono determinati in misura fissa, con importo tra 180 e 300 euro, oppure in forma variabile calcolando una percentuale del mutuo erogato compresa tra lo 0,1 e l’1% (con un massimo di 800 euro). È importante sapere, tuttavia, che alcune banche offrono la possibilità di evitare le spese di apertura del mutuo.

Perizia per il mutuo: le spese da sostenere

Un’altra delle spese accessorie che affianca il mutuo e il suo tasso di interesse è quella rappresentata dalle spese di perizia. Il controllo di un tecnico inviato dalla banca stabilirà il valore dell’immobile e si accerterà di verificare eventuali abusi edilizi. Questa spesa può arrivare fino a 350 euro.

Tuttavia, è bene sapere che le spese di perizia del mutuo sono detraibili del 19% entro un tetto massimo di 4.000 euro, insieme alle altre spese del mutuo detraibili. Naturalmente, tale detrazione può essere ottenuta in sede di compilazione del Modello 730.

L’importo delle spese notarili

Tra i costi del mutuo, le spese notarili e l’iscrizione ipotecaria ammontano a una media di 2.000 euro. Le spese per il notaio certificano la validità legale del mutuo e comprendono:

• costi per visure notarili;
• onorario compreso di tasse e contributi a cui va aggiunta l’IVA del 22%;
• imposte da versare all'Agenzia delle Entrate e all'Agenzia del Territorio.

L’iscrizione ipotecaria corrisponde alle tasse dovute allo Stato per l’onorario.

Il costo dell’imposta sostitutiva

Al regime ordinario di tassazione per finanziamenti di ogni genere, il quale comprende imposta di registro, catastale, ipotecaria e di bollo, subentrano i costi dell’imposta sostitutiva sul mutuo, calcolata in maniera proporzionale e a seconda del tipo di finanziamento erogato.

Il DL 168/2004 ha stabilito che sulle spese per il mutuo della prima casa vada applicata un’imposta sostitutiva dello 0,25% trattenuta dalla banca, a differenza del 2% per interventi di ristrutturazione, costruzione o acquisto non realizzati per una prima casa. Per esempio, con 100.000 euro di mutuo, le spese bancarie su prima casa godono di un’aliquota agevolata, comportando in questa situazione una trattenuta di 250 euro.

Costi assicurativi e polizza mutuo casa

La banca richiede una tutela maggiore sull’immobile in caso di incendio o danneggiamenti e lo fa con le assicurazioni, richiedendo a volte anche l’assicurazione sulla vita del cliente. Questo vincolo è preteso a fronte dell’ipoteca concessa al mutuatario e rappresenta il totale dei costi assicurativi variabili a seconda del valore dell’immobile e della durata del mutuo.

Il valore del TAEG sui costi del mutuo

Il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) è un valore percentuale che indica il costo totale del mutuo, compreso di tutte le spese. E' l'indicatore che più precisamente indica quanto costa il mutuo. A parità di condizioni di tasso e durata, il TAEG esplicita quale mutuo ha costi maggiori.

Per esempio, confrontando mutui da 150.000 euro di uguale durata compresa tra 20 e 30 anni, noteremo come alcuni presentino una rata vicina ai 630 euro con un TAEG inferiore a quelli con la rata sui 670 euro. Lo stesso ragionamento vale per un mutuo da 200.000 euro, solitamente spalmato su 20-40 anni, dove le cifre delle rate oscillano tra 800 e 900 euro.

canva.com

Le persone hanno chiesto anche

Le persone che interessate a conoscere i costi associati al mutuo sono alla ricerca di risposte a una serie di domande aggiuntive:

Quanto costa un mutuo da 100.000 euro?

A seconda del tasso fisso scelto (2 o 4%) e della durata del finanziamento (20, 25 o 30 anni), un mutuo da 100.000 euro presenta rate e interessi più o meno incidenti. Un mutuo a tasso basso del 2% è conveniente con una durata maggiore, così da avere rate fino a 370 euro e interessi notevolmente ridotti. Con tasso al 4%, una variazione di 5 o 10 anni comporta notevoli differenze di interessi e rate più onerose (in caso mutuo di 20 anni, fino a 600 euro).