Mutuo surroga più liquidità: quando farlo e come ottenere più denaro

È possibile richiedere un mutuo surroga, allo scopo di ottenere più liquidità dal proprio finanziamento? Si tratta di un quesito tutt’altro che raro, fra i proprietari di immobili alla ricerca di un mutuo più vantaggioso. L’operazione è di certo possibile, tuttavia non con la surroga bensì con la sostituzione del mutuo.

Con l’introduzione della surroga del mutuo nel 2007, tramite la Legge Bersani, è infatti stato stabilito che la portabilità da una banca all’altra possa avvenire solo se viene mantenuto lo stesso valore del finanziamento. Per ottenere più denaro, si procede allora alla sostituzione più liquidità: nella pratica, il primo mutuo viene chiuso e se ne apre un secondo dall’ammontare più elevato. Di conseguenza, chi volesse semplicemente trasferire il proprio finanziamento, non dovrà far altro che avvalersi di strumenti per trovare la migliore surroga.

Come funziona la surroga più liquidità

Nel linguaggio comune, quando si parla di surroga più liquidità, in realtà si intende la sostituzione del mutuo allo scopo di ottenere l’erogazione di un importo più alto. Questa differenza di termini, e delle relative procedure, è stata introdotta nel 2007 con la Legge Bersani, così come spiegato in apertura.

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A partire dal 2007, l’istituto della surroga non permette infatti di modificare il valore del mutuo: la portabilità del finanziamento, che deve essere assicurata in modo gratuito così come stabilisce la legge, può avvenire solo a parità di importo erogato. Questa possibilità è invece garantita dalla sostituzione più liquidità, che prevede:

• il subentro della nuova banca, che procede all’estinzione del mutuo già esistente con quella di provenienza;
• l’accensione di un nuovo mutuo con l’istituto di credito di approdo, dell’importo desiderato.

Poiché la sostituzione rappresenta a tutti gli effetti un nuovo mutuo, e non il semplice trasferimento di un finanziamento già esistente, sarà necessario sostenerne i relativi costi, ad esempio quelli relativi a una nuova perizia immobiliare. A questo scopo, è utile avvalersi di risorse online che permettono di trovare il mutuo più adatto alle proprie esigenze.

Surroga e sostituzione del mutuo più liquidità: le differenze

Ma quali sono le differenze principali tra la surroga e la sostituzione del mutuo più liquidità? Come già anticipato, la surroga è indicata per tutti coloro che vogliono trasferire il proprio finanziamento verso un’altra banca per approfittare di condizioni migliori - ad esempio, un tasso d’interesse più vantaggioso - senza modificare l’importo del mutuo stesso. La sostituzione, invece, prevede la chiusura del mutuo esistente e l’apertura di un nuovo finanziamento.

Vi sono poi alcuni fattori da prendere in considerazione:

• costi: la surroga del mutuo è gratuita, così come stabilito dalle novità introdotte dalla Legge Bersani. Bisognerà tuttavia corrispondere alcune tasse, come ad esempio l’imposta di registro. La sostituzione richiede invece il pagamento di tutti i costi di un mutuo classico, dalla perizia alle assicurazioni obbligatorie, poiché è di fatto un nuovo finanziamento;
• banche: la surroga può essere effettuata solo verso una banca diversa da quella di origine, non è quindi possibile richiedere la portabilità del mutuo all’interno dello stesso istituto bancario. Al contrario, la sostituzione può essere eseguita anche all’interno della propria banca.

Quando scegliere la surroga o la sostituzione del mutuo più liquidità

Spiegate le differenze, è utile chiedersi quando sia più conveniente la surroga del mutuo o, in alternativa, la sostituzione più liquidità.

Quando preferire la surroga del mutuo

In linea generale, la surroga è preferibile quando non si desidera cambiare l’importo del mutuo, bensì migliorare le condizioni del rientro dal debito. È quindi la soluzione ideale per i titolari di mutui sottoscritti in periodi di tassi d’interesse non particolarmente vantaggiosi, quindi intenzionati a risparmiare sulle rate del mutuo, senza però la necessità di ricevere ulteriore liquidità.

È però utile ricordare che la gran parte delle banche impone dei limiti alla surroga stessa: ad esempio, difficilmente viene offerta per mutui di valore inferiore ai 50.000 euro o prossimi alla scadenza.

Quando non conviene la surroga del mutuo

La surroga del mutuo non è sempre l’opzione più conveniente e, soprattutto, non è indicata per soddisfare i bisogni di maggiore denaro. In questi casi, la sostituzione del mutuo è invece più vantaggiosa.

Infatti, oltre al desiderio di approfittare di tassi d’interesse più vantaggiosi, la sostituzione del mutuo permette di ottenere liquidità aggiuntiva. Una possibilità non da poco, ad esempio, quando il proprietario dell’immobile potrebbe aver bisogno di più denaro per sostenere dei costi di ristrutturazione o adeguamento degli impianti.

L’importanza della somma richiesta

Come facile intuire, a far da discriminante nella scelta tra la surroga o la sostituzione più liquidità è anche la somma di denaro di cui si ha bisogno. Se si desidera ottenere un finanziamento aggiuntivo di entità ridotta - ad esempio di circa 10.000 euro - la strada più conveniente potrebbe essere quella della surroga, richiedendo poi un separato finanziamento personale per la somma mancante di cui si ha bisogno. Questo perché, come spiegato, la sostituzione prevede tutti gli importanti costi d’avvio di un mutuo classico.
 

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Quando la somma necessaria è invece rilevante - si ipotizzi, ad esempio, un bisogno di liquidità di circa 50.000 euro per l’efficientamento energetico dell’edificio - la sostituzione diventa più vantaggiosa rispetto a un finanziamento aggiuntivo, anche considerando i costi iniziali di accensione.

Quali banche offrono la sostituzione del mutuo più liquidità

La quasi totalità delle banche operanti in Italia offre la possibilità sia di effettuare una surroga del mutuo che di scegliere la sostituzione più liquidità. Nel primo caso, come già ribadito, sarà possibile unicamente approfittare della portabilità del mutuo verso un istituto di credito diverso rispetto a quello d’origine. Se si opta per la sostituzione, invece, questa può avvenire anche all’interno della stessa banca.

Ma che tipo di offerte sono oggi presenti sul mercato per la sostituzione del mutuo più liquidità? Ipotizzando di avere a disposizione un immobile del valore di 100.000 euro, un mutuo residuo di 60.000 euro e la necessità di 20.000 euro aggiuntivi, di seguito le proposte dei principali istituti di credito, aggiornate ai tassi d’interesse di fine febbraio 2024.