In arrivo una nuova legge sugli affitti brevi: cosa cambierà secondo gli esperti

In attesa che il mondo torni alla normalità e si torni a pensare al turismo e all’acquisto o affitto di case vacanza, il disegno di legge Turismo dispone alcuni provvedimenti tra cui l’assimilazione ad impresa a chi affitta molti appartamenti. 

Il disegno di legge Turismo: le misure previste

Nell’ottica di combattere l’abusivismo e favorire la equa distribuzione degli appartamenti ad uso residenziale e turistico, il Ministero per i beni e le attività culturali ha disposto questo disegno di legge , che tuttavia ha generato reazioni non sempre benevole da parte degli operatori del settore.

In particolare a dare fastidio è l’assimilazione dell’intero settore ad un’attività dominata dal sommerso, mentre i property manager professionali presenti sul mercato – ancorchè ancora pochi, ma sempre più numerosi – dimostrano il contrario, investendo anche ingenti capitali per migliorare i servizi offerti.

In breve, questi i punti principali del provvedimento:

• Tra le misure più discusse, quella di imporre lo status di “azienda” (con obbligo quindi di partita Iva) a coloro che affittano più di tre appartamenti di proprietà. Secondo dati de Il Sole 24 Ore, per la sola piattaforma Airbnb si tratterebbe comunque di una minoranza. Coloro che affittano da due a oltre 100 appartamenti superano di poco i 40 mila, mentre sono oltre 130 mila coloro che affittano un appartamento solo. Con meno di tre immobili affittati ci sarebbe la possibilità di applicare una cedolare secca al 21%.
• Tra le misure, inoltre, l’obbligo di pubblicare il codice identificativo per i soggetti che concedono immobili ad uso abitativo in locazione breve.
• Quanto al capitolo tasse, è previsto un credito di imposta per la riqualificazione, l’accessibilità e la digitalizzazione delle strutture ricettive. Esenzione da varie imposte per chi apre attività in aree a rischio spopolamento.
• Imposta di soggiorno applicata dai Comuni in percentuale non superiore al 10% del prezzo della camera e fino a 5 euro a notte per persona. Il versamento dell’imposta è a cura del gestore pena una sanzione pari anche al triplo del dovuto.

La polemica sugli affitti brevi a Milano

Nei giorni passati, l’assessore milanese all’Urbanistica Pierfrancesco Maran aveva lanciato una proposta per un fondo di tutela dei proprietari in caso di morosità dell’inquilino per un ritorno alla fiducia negli affitti lunghi, necessari al mantenimento del tessuto sociale della città, e per il miglioramento delle regole sugli affitti brevi, che appunto sono oggetto del disegno di legge di cui sopra.

Le parole dell’assessore hanno suscitato le reazioni di diversi property manager professionali, che in un certo senso si sono sentiti ingiustamente additati.  

“L’assessore Maran ha fatto emergere le molteplici criticità degli affitti tradizionali – ha detto Cristiano Berti, Ad di The Best Rent, - spesso conseguenza delle scarse tutele riconosciute ai proprietari di immobili che intendono affittare il proprio appartamento. La soluzione, a nostro avviso, va ricercata in una corretta e chiara regolamentazione, sia del settore degli affitti brevi sia del mercato degli affitti tradizionali. Questo affinché si evitino situazioni di incertezza legate all’aumento di privati o property manager fai da te che, molto spesso, non rispettano a pieno gli adempimenti richiesti dalla legge, e omettono obblighi e oneri tributari a danno delle amministrazioni, comunali in primis”.

“Non ci sentiamo attaccati come property manager strutturati, - commenta invece Marco Celani, Ad di Italianway, intervistato da idealista/news, - ma il settore è trattato come se fosse popolato solo da operatori sommersi. Bisognerebbe avere maggiore considerazione per gli imprenditori che hanno fatto investimenti ingenti (Italianway ad esempio ha investito 3,5 milioni di euro per migliorare i propri servizi) e che hanno comunque ricevuto anche riconoscimenti per il lavoro svolto: non tutti possono essere trattati alla stregua di affittacamere abusivi “.

A cosa è dovuta quindi questa polemica?

“La polemica è dovuta ad una non piena conoscenza del dato. Esiste la convinzione che gli appartamenti in affitto breve determinino un calo di disponibilità di appartamenti per affitti normali o studenti, ma non è così. Nessuno studio conferma che questa sia la dinamica, né che ci sia una relazione con l’aumento del turismo. Italianway gestisce oltre 1000 appartamenti, e un’ampia casistica ci dice che già in partenza i proprietari non desiderano mettere i propri appartamenti in affitto prolungato.

Per quali ragioni?

“Primo, perché con un 4+4 se un inquilino è moroso ci vogliono in media 37 mesi per mandarlo via, e nel frattempo si pagano tasse su importi non incassati, una situazione che avviene nel 5% dei contratti, e per i proprietari non c’è nessuna tutela. Altro motivo è il fatto che sono appartamenti di cui non si conosce ancora la sorte. A volte li si vuole vendere, a volte sono solo in stand by per qualche tempo prima di tornare in uso, e quindi si preferisce un contratto breve per monetizzare l’attesa e coprire in parte le spese che comunque ci sono. Infine parliamo dei rendimenti: non è così vero che l’affitto breve renda di più di quello lungo e che quindi sia da preferire per questa ragione”.

In che senso l’affitto breve non è più redditizio di quello prolungato?

“Da un lato è sicuramente vero che l’affitto breve fa bene al sistema Paese (visto che consente di mantenere in uso gli appartamenti ridando loro valore, anche sobbarcandosi spese di efficientamento energetico o rinnovamento), ma è anche vero che dal rendimento, che al lordo è certo più alto di quello dei contratti prolungati, vanno detratte molte spese che nel caso dell’affitto lungo sono a carico del locatario (bollette, piccola manutenzione ecc), oltre che le commissioni alle online travel agency, le spese per le società di pulizie o che si occupano dell’accoglienza e dei servizi. Quindi alla fine il guadagno viene ad essere più o meno  lo stesso. Non c’è un motivo di “avidità” che spinge verso un tipo di contratto o un altro”.

Il mercato dell’affitto breve e di quello prolungato quindi non sono in conflitto

“Assolutamente no. Ci sono due distinti mercati che in realtà si parlano tra loro, perché domanda e offerta definiscono gli equilibri. Se da un lato c’è eccesso di offerta di breve termine, è anche vero che se non si ha il rendimento sperato è un attimo spostare l’offerta verso un segmento che soddisfa di più. Quindi limitare in realtà può atrofizzare questa elasticità e danneggiare nello stesso momento i property manager che stanno invece agendo in maniera professionale”.

Come bisognerebbe intervenire allora?

“La leva fiscale andrebbe usata nel senso degli incentivi: se si vuole favorire l’offerta a studenti e lavoratori si faccia una cedolare secca agevolata, il che renderebbe conveniente l’emersione dal nero. La mossa di assimilare agli imprenditori chi sia proprietario di tre appartamenti non serve e poi non è efficiente perché non distingue la funzione di proprietario da quella di gestore; il proprietario semplicemente è una persona che alloca il suo patrimonio nel mattone invece che, ad esempio, investire in titoli. Il professionista invece è il gestore, ed è su questo che andrebbe effettuata la vigilanza”.