Udlejning af ejendom i Italien: hvad en udlejer skal gøre for at beskytte sin ejendom

For at undgå hovedpine i fremtiden er det vigtigt for en boligejer at vælge omhyggeligt, hvem de lejer deres lejlighed ud til og hvordan de forvalter overholdelse af lejekontrakten. Vores samarbejdspartnere på condominioweb foreslår nogle regler man bør følge for at finde en pålidelig lejer og hvad man skal gøre, hvis tingene går surt:

• Tag billeder af møblerne: Hvis lejligheden er møbleret, skal ejeren fotografere møbler og andre genstande i huset og få lejeren til at underskrive disse fotografier. Det bør gøres meget klart, at det er lejerens ansvar at foretage reparationer i tilfælde af skade og at tage sig af vedligeholdelse af elektriske apparater, mens udskiftningen af denne genstand er ejerens ansvar.
• Gør indsats mod skader: Hvis alvorlig skade forårsaget af lejeren påvirker lejlighedens levedygtighed, kan ejeren anmode om opsigelse af kontrakten, og beholde depositummet som kompensation, som anført i kontrakten i henhold til italiensk lov 392/78.
•  Få en bankgaranti: En anden form for kaution kan være, hvis udlejer anmoder om en form for bank sikkerhedsstillelse, som nu er mere og mere almindelig i lejekontrakter og giver ekstra beskyttelse mod vanskeligheder forbundet med at opsige lejere, hvis det er nødvendigt.
• Skær kontrakten ud i pap: Behovet for at gøre lejekontrakten ekstrem specifik og ikke efterlade smuthuller stammer fra den kendsgerning, at den tid, der er nødvendig for at løse kontraktmæssige konflikter, altid er meget lang, selv når lovgivningen indeholder forenklede procedurer som i tilfældet af manglende betaling af husleje og tilhørende gebyrer såsom kommunale gebyrer.
•  Tillad dyr i ejendommen: Teknisk og juridisk kan en husejer ikke forhindre deres lejer fra at have et kæledyr. I artikel 1138, sidste afsnit, i den italienske borgerlige lovbog er der en bestemmelse, hvori det hedder, at "reglerne i forordningen må ikke forbyde husdyrhold". Dog kan de i lejekontrakten anmode om, at kæledyr ikke opbevares på ejendommen, og hvis lejeren underskriver er dette juridisk bindende.
• Vid hvem lejeren egentlig er: Det er ikke ualmindeligt, at en lejekontrakt skal udfærdiges i en underlejers navn, det vil sige til lejere, der rent faktisk kan bruge lejligheden og derefter udleje den til tredjeparter for fortjeneste. En udlejer skal altid forsøge at finde ud af, hvem der virkelig bor i deres ejendom og indgå en bindende kontrakt med hver lejer.
• Involver bygningsadministratoren: Hvis ejendommen er en lejlighed i et ejerlejlighedskompleks, er det god praksis at informerer bestyrelsen i lejlighedskomplekset, at den er blevet udlejet.
• Betal skat af opkrævet husleje: For langtidsleje i Italien er ejendomme skattepligtige. Ejeren kan vælge at beskatte det beløb, der er opkrævet i henhold til reglerne om personlig indkomstskat, og dermed underkaste sig yderligere regionale og kommunale skatter, eller ifølge fastskattesystemet eller cedolare secca.

Det skal bemærkes, at ejeren på trods af at udleje ejendommen stadig er hovedmodtageren af forordningsbestemmelserne, og derfor vil de være ansvarlige for direkte overtrædelse af de samme regler af ejendommens lejer.

I sidstnævnte tilfælde vil det være ejerens ansvar at pålægge lejer de forbud og sanktioner, der er fastsat i forskrifterne, gennem de sædvanlige kontraktrettigheder eller at træffe forebyggende foranstaltninger for at undgå, at lejeren ikke overholder kontrakten. Om nødvendigt kan dette ske ved opsigelse af lejekontrakten.