Kurzzeitvermietungen zwischen Tourismusboom und Debatte um neue Regelungen

Der Sommer war in vollem Gange und brachte nach dem durch die Covid-Pandemie verursachten Rückgang eine Lawine von Touristen nach Italien, ob es einem gefiel oder nicht. Vor diesem Hintergrund und angesichts der jüngsten Debatte, die durch die neuen Regelungen des Tourismusministeriums zur Regulierung des Sektors ausgelöst wurde, sprechen wir heute über Kurzzeitvermietungen, denn diese zählen zu den beliebtesten Alternativen zu Hotelunterkünften. Hier erfahren Sie Aktuelles zur Situation.

Kurzzeitvermietungen führten den Sommer 2023 an

Der Sommer 2023 bestätigte den positiven Trend, der in der Kurzzeitvermietungsbranche in der ersten Jahreshälfte verzeichnet wurde, was wiederum den Aufschwung bestätigt, der im Jahr 2022 begann. Dies geht aus den Ergebnissen von Halldis hervor, einem italienischen Anbieter von Kurzzeitvermietungen seit 1986, der die Daten von mehr als 1.200 Objekten, darunter Ferienwohnungen, Ferienhäuser und Villen, in mehr als 120 Orten in Italien und Europa analysiert hat, von Großstädten bis zu den schönsten Orten am Meer, in den Bergen, an den Seen und auf dem Land.

Laut dieser Analyse weist das Jahr 2023 im Vergleich zu 2022 einen deutlichen Anstieg von 73 % bei den Buchungen und 70 % bei den belegten Übernachtungen auf. Im Jahr 2022 übertrafen sowohl die Buchungen als auch die Übernachtungen diejenigen des Jahres 2021, das von starken Reisebeschränkungen aufgrund der Pandemie betroffen war, um 300 %.

„Im Jahr 2022“, so Michele Diamantini, Geschäftsführer von Halldis, „hat der internationale Tourismus laut den Daten von Scenari Immobiliari 66 % des Niveaus vor der Pandemie erreicht: Ende des Jahres erreichte die Zahl der ins Ausland reisenden Touristen 960 Millionen, mehr als das Doppelte der Zahl von 2021, wenn auch immer noch 34 % weniger als im Jahr 2019. Europa, das größte Zielgebiet, verzeichnete 585 Millionen Ankünfte und erreichte damit fast 80 % des Standes vor der Pandemie. Unsere Daten zeigen, dass die Menschen trotz Covid und trotz des Krieges in der Ukraine sowie der wirtschaftlichen Lage immer noch reisen wollen und wir bald wieder das Niveau von 2019 erreichen werden. Kurzzeitvermietungen werden zunehmend eine Rolle spielen, wenn man einen innovativen Ansatz verfolgt, und Fonds und Finanzakteure, die sich hauptsächlich auf den Hotelsektor konzentrierten, verlagern sich weiterhin auf Investitionen in Wohnimmobilien, wie es derzeit geschieht. Dies sind langwierige Operationen, aber in zwei oder drei Jahren werden hochwertige, professionelle und serviceorientierte Produkte auf den Markt kommen.“

Welche Touristen entscheiden sich für Kurzzeitvermietungen?

Nach Angaben von Halldis entfallen 31,5 % der Ankünfte auf Italiener, während sich der Rest auf Ankünfte aus anderen europäischen Ländern (über 52 %), aus Nordamerika (7 %) und aus anderen Ländern aufteilt. Die Zahl der Touristen aus Asien und Südamerika ist rückläufig, die Zahl der Touristen aus Russland und der Ukraine geht gegen Null. Während sich in der ersten Jahreshälfte die Reiseströme auf die großen Städte, wie Rom mit 21 % der Ankünfte, Mailand (12 %), Florenz (10 %) und Venedig (8 %) konzentrierten, sind es im Sommer die klassischen Urlaubsziele, die mit 30 % aller Ankünfte zu Buche schlagen, während die Berge 18 % und die Seen und das Land, insbesondere die Toskana, 12 % ausmachen. Was sich im Laufe der Jahre ändert, ist nicht die durchschnittliche Buchungsdauer, die bei acht bis neun Tagen liegt, sondern die Verfügbarkeit der Mittel. Während im Jahr 2021 der Durchschnittswert einer Buchung bei 976 Euro lag und die Tageskosten 121 Euro betrugen, stieg dieser Wert im Jahr 2022 auf 1.286 Euro respektive 145 Euro und im Jahr 2023 auf 1.516 Euro bzw. 180 Euro, was einer Steigerung von 24 % gegenüber 2022 entspricht.

Kurzzeitvermietungen – Neue Regelungen 2023

Unterdessen geht die Debatte über die neue Gesetzgebung zur Kurzzeitvermietung weiter. Das Problem, das im Hinblick auf das von dem von Daniela Santanché geleiteten Ministerium geplante Gesetz über die touristische Vermietung zu lösen ist, betrifft die Mindestanzahl der Übernachtungen in Ferienwohnungen: Es scheint, dass es auf Druck der Akteure des Sektors zu einem Rückschritt kommen wird. Das hat nicht allen Akteuren des Tourismussektors gefallen.

„Unser Urteil über das vorgeschlagene Gesetz zur Kurzzeitvermietung kann nur ausgesetzt bleiben, bis wir den Text kennen, der dem Parlament vorgelegt wird“, sagt Alessandro Nucara, Generaldirektor von Federalberghi. „Wir sehen positive Fortschritte in Bezug auf die Mindeststandards, die Kurzzeitmietwohnungen aus Gründen der Sicherheit und der Konformität mit den städtebaulichen Instrumenten aufweisen müssen, in Bezug auf die relativen Kontrollen und die Anpassung (von vier auf zwei Wohnungen) des Schwellenwerts, ab dem davon ausgegangen wird, dass die Tätigkeit in unternehmerischer Form ausgeübt wird. Andererseits können wir unsere Enttäuschung über den sich abzeichnenden Rückschritt bei der Mindestaufenthaltsdauer nicht verbergen, die wir nach wie vor für ein wesentliches Element der Reform halten.“

„Es ist merkwürdig, dass das Tourismusministerium in die Beschränkung von Mietverträgen eingreifen will, ein Thema, das seit fast einem Jahrhundert im Zivilgesetzbuch geregelt ist“, kommentiert hingegen der Präsident der Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa, der eine Reihe konkreter Punkte aufgreift:

1. „Der Minister hat noch nicht erklärt, warum er die Kurzzeitvermietung einschränken will, da er die beiden Gründe, die in dem von seinem Ministerium vorbereiteten Gesetzesentwurf zu diesem Thema angeführt werden, öffentlich abgestritten hat: das Vorhandensein des Phänomens des sogenannten Übertourismus und die Tatsache, dass die Kurzzeitvermietung zur Entvölkerung der historischen Zentren führen würde.

2. Es gibt bereits ein Gesetz – von zweifelhafter Verfassungsmäßigkeit –, das denjenigen, die mehr als vier Immobilien zur kurzfristigen Vermietung anbieten, die Verpflichtung auferlegt, Unternehmer zu werden. Ein Gesetz, das im Übrigen Immobilienverwalter auch dann nicht betrifft, wenn sie 100 Immobilien von 100 verschiedenen Eigentümern verwalten. Wollen Sie wirklich auf diesem eklatanten Irrweg beharren?

3. Sollte der Entwurf des Ministeriums gebilligt werden, würde die Kurzzeitvermietung auch mit den Änderungen, die der Minister mit den Hoteliers besprochen hat, eingeschränkt werden, während andere Formen der Unterbringung in Wohnungen wie Zimmervermietungen, Frühstückspensionen und Ferienhäuser ungestört fortbestehen würden. Was ist das für eine Logik?“

Das Tourismusministerium antwortet direkt auf diese Mitteilung: „In Bezug auf die Mitteilung des Präsidenten der Confedilizia ist darauf hinzuweisen, dass das vorgeschlagene Gesetz über Kurzzeitvermietungen darauf abzielt, das Phänomen zu regulieren und nicht zu kriminalisieren. Der Minister präzisierte: „Es besteht ein Problem in Bezug auf Kurzzeitvermietungen, denn es gibt keine genaue Regelung. In unserem Vorschlag, der hoffentlich bald dem Parlament vorgelegt wird, geht es vor allem um den einheitlichen Identifizierungscode (CIN), denn derzeit hat jede Region ihren eigenen Identifizierungscode, und das schafft Probleme. Wir wollen stattdessen einen nationalen Identifizierungscode, bei dem man leicht erkennen kann, wie viele Betten zur Verfügung stehen, denn wir können nicht zulassen, dass ein Tourist in Italien ankommt und denkt, er miete eine Wohnung mit einer bestimmten Anzahl von Betten, die sich dann als unzureichend erweist. Wir müssen sowohl den Touristen als auch das Privateigentum schützen, denn letzteres ist für uns heilig.“

„Kurzzeitvermietungen“, sagt Vincenzo Cella, Generaldirektor von Halldis, „haben sich als treibende Kraft nicht nur im ersten Teil des Jahres, sondern auch in diesem Sommer bestätigt. In Italien betrifft dieser Sektor nach unserer Auswertung der Daten von Istat und Scenari Immobiliari etwa 600.000 Immobilien mit einem Wert von etwa drei Milliarden Euro, so das Osservatorio Digitale Politecnico Milano. Der Markt schätzt Immobilienverwalter (professionelle Betreiber, Anm. d. Red.) wie uns, die das Produkt Wohnung im Auftrag Dritter verwalten und etwa 25 % der Gesamtzahl der Kurzzeitvermietungen ausmachen, weil sie Privatsphäre, hochwertige Dienstleistungen, innovatives Preismanagement sowie Produktwerbung und Marketingmaßnahmen und natürlich ein Einkommen für die Eigentümer garantieren. In diesem Sinne begrüße ich die vorgeschlagene Regulierung des Sektors, die für alle Beteiligten von Vorteil sein muss.“