Locations de courte durée : entre boom touristique et débat sur les nouvelles réglementations

La location à court terme est l'une des alternatives les plus populaires à l'hébergement hôtelier, surtout compte tenu du débat déclenché par les nouvelles règles du ministère du Tourisme pour réglementer le secteur. Faisons le point sur la situation.

Les locations à court terme ont stimulé l’été 2023

L'été 2023 a confirmé la tendance positive enregistrée dans le secteur de la location courte durée au cours de la première partie de l'année, ce qui réaffirme à son tour la reprise amorcée en 2022. C'est ce que révèle Halldis, opérateur italien de location courte durée depuis 1986, qui a analysé les données de plus de 1 200 propriétés, notamment des appartements, des maisons et des villas, dans plus de 120 localités en Italie et en Europe, dans les grandes villes, les plus belles zones de bord de mer, de montagne, proches des lac et dans la campagne.

Selon cette analyse, 2023, par rapport à 2022, montre des augmentations significatives de 73 % des réservations et de 70 % des nuitées occupées. En 2022, les réservations et les nuitées occupées ont dépassé de 300 % celles de 2021, une année qui a été affectée par de sévères restrictions de voyage dues à la pandémie.

« En 2022 », déclare Michele Diamantini, PDG de Halldis, « selon les données de Real Estate Scenarios, le tourisme international mondial a retrouvé 66 % de ses niveaux d'avant la pandémie : à la fin de l'année, le nombre de touristes voyageant à l'étranger a atteint 960 millions, soit plus du double du chiffre de 2021, mais toujours 34 % de moins qu'en 2019. L'Europe, la plus grande zone de destination, a enregistré 585 millions d'arrivées, atteignant près de 80 % des conditions d'avant la pandémie. Nos données montrent que malgré la Covid, la guerre en L'Ukraine et la situation économique, les gens ont toujours envie de voyager et nous reviendrons bientôt aux niveaux de 2019. Les locations de courte durée joueront un rôle de plus en plus important si elles adoptent une approche innovante et les fonds et les acteurs financiers qui se concentraient principalement sur le secteur hôtelier continuent de se tourner vers les investissements dans l'immobilier résidentiel, comme c'est le cas actuellement. Ce sont des opérations de longue durée, mais d'ici deux ou trois ans, des produits haut de gamme, professionnels et orientés services arriveront sur le marché. »

Quels touristes choisissent la location courte durée

Selon les données de Halldis, les Italiens représentent 31,5 % des réservations, tandis que le reste se répartit entre les réservations en provenance d'autres pays européens, qui représentent plus de 52 %, d'Amérique du Nord avec 7 % et le reste en provenance d'autres pays. Les touristes d'Asie et d'Amérique du Sud sont en baisse, ceux de Russie et d'Ukraine sont quasiment nuls. Alors que dans la première partie de l'année, les flux se concentraient sur les grandes villes comme Rome avec 21 % des réservations, Milan (12 %), Florence (10 %) et Venise (8 %), pendant l'été ce sont les destinations classiques de vacances qui représentent 30% de toutes les arrivées, tandis que les montagnes représentent 18 % et les lacs et la campagne, notamment la Toscane, avec 12 %. Ce qui change au fil des années, ce n’est pas la durée moyenne des réservations, qui est de huit à neuf jours, mais le coût. En effet, alors qu'en 2021 la valeur moyenne d'une réservation était de 976 € pour un coût journalier de 121 €, en 2022 la premier chiffre s'élève à 1 286 € et le second à 145 €, en 2023 à respectivement 1 516 € et 180 €, soit une augmentation de 24 % sur 2022.

Locations courte durée, nouvelles règles 2023

Pendant ce temps, le débat sur la nouvelle législation sur les locations de courte durée se poursuit. Le problème à résoudre concernant la loi sur les locations touristiques envisagée par le ministère dirigé par Daniela Santanché est celui du nombre minimum de nuits à passer dans les locations de courte durée : il semble qu'il y aura un retour en arrière sous la pression des opérateurs du secteur. Ce qui n’a pas plu à tous les acteurs du secteur touristique.

« Notre jugement sur le projet de loi sur les locations de courte durée ne peut que rester en stand-by, en attendant de connaître le texte qui sera déposé au Parlement », déclare Alessandro Nucara, directeur général de Federalberghi. « Nous avons enregistré des avancées positives en matière de normes minimales que doivent posséder les appartements en location courte, pour des raisons de sécurité et de conformité aux instruments d'urbanisme, sur les contrôles relatifs et sur l'ajustement (de quatre à deux appartements) du seuil au-dessus duquel l'activité est présumée être exercée sous une forme entrepreneuriale. En revanche, nous ne pouvons cacher notre déception face au recul qui se profile à l'horizon sur le séjour minimum, que nous continuons de considérer comme un élément essentiel de la réforme. »

« Il est curieux que le ministère du Tourisme veuille intervenir dans la limitation des baux, une question qui est réglementée depuis près d'un siècle par le Code civil », commente en revanche le président de la Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa, qui réitère un certain nombre de points fermes :

1. Le Ministre n'a pas encore expliqué pourquoi il veut restreindre les locations courtes, puisqu'il a publiquement nié les deux raisons avancées dans le projet de loi préparé par son ministère en la matière : l'existence du phénomène dit de surtourisme et le fait que les locations courtes provoqueraient le dépeuplement des centres historiques.

2. Il existe déjà une loi - d'une constitutionnalité douteuse - qui impose l'obligation de devenir entrepreneur à ceux qui mettent plus de quatre maisons en location à court terme. Une loi qui, en aucun cas, n'affecte les syndics même lorsqu'ils gèrent 100 maisons de 100 propriétaires différents. Pourquoi insister sur cette voie manifestement erronée ?

3. Si le projet du ministère était approuvé, même avec les changements discutés par le ministre avec les hôteliers, les locations de courte durée seraient limitées, mais d'autres formes d'hébergement en appartements telles que la location de chambres, les chambres d'hôtes et les maisons de vacances continueraient sans être perturbées. Quelle est la logique ? »

Le ministère du Tourisme répond directement à cette note. « En référence à la note émise par le président de la Confedilizia, il convient de préciser que la proposition de loi sur les locations de courte durée vise à réglementer le phénomène et non à le criminaliser. En effet, le ministre a précisé : « Il y a un problème avec les locations courtes : c'est le Far West, car il n'y a pas de règle précise, donc dans notre proposition, qui j'espère va bientôt aller au Parlement, il y a d'abord le code d'identification unique (CIN) car désormais chaque région a son propre code d'identification et cela crée des problèmes. Nous voulons plutôt un code d'identification national, grâce auquel il sera facile de voir combien de lits sont disponibles, car nous ne pouvons pas permettre qu'un touriste arrive en Italie en pensant qu'il loue un appartement avec un certain nombre de lits, ce qui s'avère alors être inadéquat. Nous devons à la fois protéger la propriété touristique et la propriété privée, car pour nous cette dernière est sacrée ».

« Les locations à court terme », déclare Vincenzo Cella, directeur général de Halldis, « se confirment comme un moteur non seulement pour la première partie de l'année mais aussi pour cet été. En Italie, selon notre élaboration d'Istat et selon les données de Scenari immobiliari, ce secteur concerne environ 600 000 propriétés pour une valeur, selon l'Osservatorio Digitale Politecnico Milano, d'environ trois milliards d'euros. Le marché apprécie les gestionnaires immobiliers (opérateurs professionnels) comme nous, qui gèrent le produit immobilier pour le compte de tiers Cela représente environ 25 % du nombre total de locations à court terme, et les gestionnaires garantissent l'intimité, la qualité des services, une gestion innovante des prix et des opérations de promotion et de commercialisation des produits, et bien sûr un revenu pour les propriétaires. En ce sens, je salue la proposition de réglementation du secteur, qui doit être bénéfique pour toutes les parties concernées ».