Investitionen in Hotelimmobilien in Europa: Wie sich der Markt nach der Corona-Krise verändert

Die Folgen der Pandemie sind auf dem Hotelimmobilienmarkt noch immer spürbar. Laut dem Bericht 2023 von Scenari Immobiliari über den Hotelimmobilienmarkt, der auf dem von Castello SGR in Mailand organisierten Hospitality Forum 2023 vorgestellt wurde, ist der Tourismus zwar praktisch wieder in vollem Gange, aber in Europa belief sich der Umsatz des Sektors im Jahr 2022 auf 20,5 Milliarden. Italien hingegen schnitt mit einem Plus von 40 Prozent auf 3,5 Milliarden Euro besser ab. Für 2024 wird eine Rückkehr zum Niveau von vor der Krise erwartet.

Investition in die Hotelbranche nach Covid

Der Tourismusboom wirkt sich sowohl auf den Hotelmarkt als auch auf ganz neue Branchen, wie Kurzzeitvermietungen, positiv aus. Die weltweiten Investitionen in Hotelimmobilien gingen im Jahr 2022 leicht zurück (-1,5 Prozent im Vergleich zu 2021) auf 72 Milliarden Euro, wobei das Interesse je nach relativer Lage, städtischen Gebieten, Ferienorten und Ausstattungsniveau unterschiedlich ausfiel.

Auf europäischer Ebene blieb der Hotelimmobilienmarkt im Wesentlichen stabil und schloss das Jahr 2022 mit einem Umsatz von 20,5 Milliarden Euro (21,2 im Jahr 2021) ab, der durch steigende Kosten und zunehmende geopolitische Bedenken blockiert wurde: Für das laufende Jahr wird ein Wert von 19,5 Milliarden Euro erwartet ein Anstieg ab 2024 (geschätzte 25 Milliarden Euro).

Italien setzt seinen positiven Trend fort und schließt das Jahr 2022 mit einem Anstieg des Gesamtumsatzes um 40 Prozent auf 3,5 Milliarden Euro ab, während für 2024 eine Anpassung an das Niveau von 2019 erwartet wird.

Die Entwicklung des Unterkunftsmarktes in Italien und Europa

„Das Jahr 2023“, so Francesca Zirnstein, Geschäftsführerin von Scenari Immobiliari, “hat für den europäischen Hotelimmobilienmarkt positiv begonnen. Die Anlegeraktivität hat nach der begrenzten Intensität des Jahres 2022 zugenommen, mit einem Anstieg der Allokationen im Teilfonds im Vergleich zum ersten Quartal des letzten Jahres um mehr als fünfzehn Prozent auf vier Milliarden Euro des investierten Vermögens. Die Betreiber sind nach wie vor recht optimistisch, wobei das Sicherheitsniveau im Verhältnis zu den Merkmalen des Marktsegments steht, d. h. ein Maximum im Bereich Luxus und ein Minimum, aber immer noch ausreichend, im Bereich Gewerbe. Die solide Erholung der Touristenströme und die Wiederherstellung des Immobilienvermögens hatten nicht den erhofften Effekt auf der Seite der institutionellen Investitionen. Knapp achtzig Prozent des Marktsegments im Jahr 2022 entfielen auf europäische Akteure, davon drei Viertel auf Einzelimmobilien und ein Viertel auf Portfolios mit grenzüberschreitenden Investoren, bei denen die Rückkehr der asiatischen Nachfrage offensichtlich war.“

„Das Umsatzwachstum des italienischen Hotelimmobilienmarktes im Jahr 2022“, sagt Giampiero Schiavo, Geschäftsführer von Castello SGR, „ist zweifellos ein ermutigendes Zeichen. Angesichts der Ungewissheit, die diesen historischen Moment kennzeichnet, ist es auf jeden Fall notwendig, dass alle Marktteilnehmer – jeder in seiner Rolle – ihre Bemühungen fortsetzen, vor allem in zwei Richtungen: das gesamte Staatsgebiet attraktiver zu machen, auch durch die Stärkung der Infrastruktur, und die Renovierung des italienischen Hotelerbes fortzusetzen, um für den internationalen Tourismus attraktiver zu werden.“

Tourismus nach der Pandemie

Im Jahr 2022 erreichte der internationale Tourismus weltweit wieder 66 Prozent des Niveaus vor der Pandemie: Ende des Jahres erreichte die Zahl der ins Ausland reisenden Touristen 960 Millionen, mehr als doppelt so viel wie im Jahr 2021, aber immer noch 34 Prozent weniger als in 2019. In der ersten Jahreshälfte erreichte die Zahl der Ankünfte 37,5 Prozent des Gesamtvolumens, während in der zweiten Jahreshälfte 600 Millionen internationale Ankünfte verzeichnet wurden, was 62,5 Prozent des gesamten Reiseaufkommens entspricht.

Europa, die weltweit größte Reisezielregion, verzeichnete im Jahr 2022 585 Millionen Ankünfte und erreichte damit fast 80 Prozent des Niveaus vor der Pandemie; insbesondere Westeuropa erreichte ein Niveau von 87 Prozent. Unterstützt wurde dies durch eine robuste Nachfrage innerhalb der Region und die Umsetzung koordinierter Reisemaßnahmen, so dass 64 Prozent der weltweiten Ankünfte im Jahr 2022 auf die Alte Welt entfielen. Trotz widriger Umstände, wie dem Auftreten der Omicron-Variante zu Beginn des Jahres, dem Beginn der russischen Offensive in der Ukraine und dem schwierigen wirtschaftlichen Umfeld, hat sich der internationale Tourismus als widerstandsfähig erwiesen, wie die starke Erholung bei den Ankünften zeigt: von einem Minus von 59 Prozent im ersten Quartal 2022 gegenüber dem gleichen Zeitraum 2019 auf ein Minus von 28 Prozent im letzten Quartal des letzten Jahres, wiederum im Vergleich zum gleichen Zeitraum vor der Pandemie.

Investition in Hotelimmobilien in Europa

In Europa erreichte das Gesamtinvestitionsvolumen im Jahr 2022 15 Mrd. EUR, mit einer stärkeren Konzentration in der ersten Jahreshälfte und einem Rückgang von etwa zehn Prozent gegenüber 2021. Die allgemeine Erwartung sinkender Preise, auch für qualitativ hochwertige Immobilien, wurde vorerst enttäuscht, was nicht nur auf die gestiegene Performance der Indikatoren, sondern auch auf den Inflationsdruck auf die Mieten zurückzuführen ist. Einerseits besteht ein wachsendes Interesse an Hotels, die aufgrund der Entwicklung der Warenpreise und des allgemeinen Inflationsdrucks, des Bedarfs an weniger spezialisierten Arbeitskräften und geringerer Betriebskosten weniger stark von Kostensteigerungen betroffen sind. Andererseits liegt der Schwerpunkt nach wie vor auf klassischen und historischen Tourismusstandorten, die 2022 durch einen starken Aufschwung bei der Freizeitnachfrage und einen begrenzten Spielraum für neue Akteure auf der Angebotsseite unterstützt werden.

An den europäischen Beherbergungstransaktionen waren Hotels aller Angebotssegmente beteiligt, wobei der größte Anteil auf die Viersterne-Klasse entfiel. Die in den letzten 18 Monaten festgestellten Transaktionen betrafen 430 Einrichtungen, die sich auf etwa 255 Transaktionen mit insgesamt knapp über 65 625 Zimmern verteilen.

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Hotelinvestitionen in Italien

In Italien verzeichnete der Hotelimmobilienmarkt 2022 zusammen mit der Assetklasse Einzelhandel einen Rückgang des Investitionsvolumens um sieben Prozent gegenüber dem Vorjahr auf 1,7 Milliarden Euro, obwohl der Gesamtumsatz gegenüber 2021 gestiegen ist. Die Gründe dafür liegen darin, dass in der zweiten Jahreshälfte erste Anzeichen einer Abschwächung durch die schrittweise Anhebung der Zinsen durch die EZB und die daraus resultierende abwartende Haltung der Investoren spürbar wurden.

In den letzten 18 Monaten wurden etwas mehr als 80 Beherbergungsbetriebe mit drei (rund 26 Prozent), vier (41 Prozent) und fünf Sternen (rund 32 Prozent) zugewiesen, die auf dem Markt anerkannt sind. Allein im Jahr 2022 wurden mehr als 4.000 Zimmer investiert. Einige der Transaktionen betrafen weiterhin konsolidierte Standorte wie Mailand, Rom und Venedig, während die anderen in sekundären Städten und peripheren Gebieten stattfanden, die potenziell attraktiv sind, aber durch sozioökonomische Grundlagen gekennzeichnet sind, die fast ausschließlich mit Formen des Tourismus zusammenhängen, die deutlich saisonal oder stark erlebnisorientiert sind.

Kurzzeitvermietungen in Italien

Der Wohnungsbestand in Italien beläuft sich auf ca. 35,4 Mio. Einheiten, von denen ein Teil heute für die kurzfristige Vermietung zu Freizeit- und Geschäftszwecken genutzt wird. Ein Teil betrifft Bed & Breakfasts, auf nationaler Ebene liegt die Zahl der Einrichtungen bei über 33.000 Einheiten, und ein Teil betrifft 120.000 Privatwohnungen, die von professionell strukturierten Unternehmen verwaltet werden, während der größte Teil, 465.000 Wohnungen, in Privatbesitz befindliche Immobilien betrifft, die für die kurzfristige Vermietung mit unabhängiger Verwaltung auf den Markt gebracht werden.

Die nationale Immobilienstruktur bietet Wohnformen für Arbeit und Freizeit für eine seit mehr als zehn Jahren wachsende Nachfrage, die durch das Bedürfnis geprägt ist, sich in einer vertrauten Umgebung wohlzufühlen, auch wenn diese weit vom gewöhnlichen Zuhause entfernt ist. Die Prognosen für einen Anstieg der Kurzzeitmietverträge, die für viele der Orte, an denen sich der Sektor am stärksten entwickelt, zweistellig ausfallen, zeigen das starke Interesse.