Kauf einer Immobilie in Italien mit privatem Kaufvertrag

Kaufverträge können privat abgeschlossen werden, ziehen Sie aber besser einen Notar hinzu / Gtres

14 November 2018, 11:23

Originalartikel geschrieben von Alessandro Galluci, condominioweb

Kann der Kauf einer Immobilie in Italien mit einem privaten Kaufvertrag abgeschlossen werden? Die Anwälte von condominioweb beantworten diese Frage.

Was sagt das italienische Gesetz bezüglich des Kaufs und Verkaufs von Immobilien? Das Zivilgesetzbuch besagt, dass „die Übertragung von Eigentumsrechten“ durch „öffentliche Urkunde oder privaten Vertrag“ geregelt werden muss, da sie sonst ungültig ist. Dennoch herrscht in Italien weitestgehend die Meinung vor, dass die Verkaufsverträge von Immobilien ausschließlich Kompetenz der Notare seien.

Seit wann können Immobilienverkäufe mit privaten Verträgen abgeschlossen werden?

Seit 1942 sind die Richtlinien für den Kauf und Verkauf von Immobilien im italienischen Zivilgesetzbuch geregelt. Aufgrund der Komplexität des Sachverhaltes müssen jedoch viele weitere Betrachtungen angestellt werden.

Der Kaufvertrag für Immobilien bedarf der Schriftform und ist ein Vertrag mit tatsächlichen Auswirkungen, d. h. ein Vertrag, bei dem die Eigentumsübertragung durch die einfache Zustimmung beider Vertragsparteien erfolgt.

Um auch gegenüber Dritten wirksam zu sein, muss der Kaufvertrag in Schriftform festgehalten werden, der beim öffentlichen Immobilienregister (heutzutage Finanzamt) registriert werden muss, um somit die Änderung der Eigentumsverhältnisse öffentlich zu machen und somit Rechtssicherheit zu schaffen.

Außerdem hat die Schriftform den Zweck, Streitigkeiten zwischen verschiedenen Käufern desselben Objekts zu beseitigen. Wer den Vertrag als erstes registriert hat, hat Vorrang vor anderen Käufern, selbst wenn deren Verträge zu einem früheren Zeitpunkt abgeschlossen wurden.

Durch die Registrierung des Vertrages ist es notwendig, dass der Vertrag mittels öffentlicher Urkunde oder authentifiziertem privaten Schreiben abgeschlossen wird. Somit wird bereits klar, dass der Gang zum Notar obligatorisch ist, da nur er die entsprechende Kompetenz hat, um die Echtheit der Unterschriften zu bestätigen.

Aber nicht nur das: Da der Immobilienkauf durch den einfachen Austausch der Zustimmungserklärungen der Vertragsparteien erfolgt, sind sämtliche vorherigen und nachfolgenden Vorgänge so komplex, dass das Hinzuziehen eines Fachmanns, wie etwa eines Notars, nötig wird.

Wie wir also bereits festgestellt haben, „handelt es sich beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie rechtlich um ein einfaches privates Dokument, das – abgesehen vom Käufer und Verkäufer –das Eingreifen von Dritten nicht erforderlich macht, außer bei der Beglaubigung der Unterschriften durch einen Notar oder einen anderen öffentlichen Beamten, damit sie rechtlich wirksam sind“.

In Anbetracht der Komplexität der Transaktion, bei der Fehler oder Auslassungen sehr teuer werden können, ist es jedoch üblich – und durchaus ratsam–, einen Notar hinzuzuziehen, um die verschiedenen Schritte beim Immobilienkauf in Italien in einer öffentlichen Urkunde festzuhalten, damit der Notar alle Vorgänge und deren Gültigkeit überprüfen kann.