Salg eller køb af ejendom ved hjælp af privat skøde i Italien

Originalartikel af Alessandro Galluci, condominioweb

Kan man sælge sin ejendom uden juridisk hjælp fra en notar? For at besvare dette spørgsmål har vi anskaffet hjælp fra advokaterne fra condominioweb.

Hvad siger loven om salg af fast ejendom? I artikel 1350 i den Italienske Civile Lovbog præciseres det, at "kontrakter, der overdrager ejendomsretten til fast ejendom", skal udføres "ved offentlig eller privat handling, med ugyldig sanktion". Hvorfor er vi så vant til at tænke på, at offentlige salgsdokumenter, kaldet rogiti på italiensk, er notarens eksklusive område?

Siden hvornår er det muligt at sælge fast ejendom med et privat skøde?

Siden 1942 har loven om salg af en ejendom ved private skøder været til stede i den italienske civillov. På grund af den komplekse karakter af dette spørgsmål er der imidlertid mange tilføjede uforudsete forhold at overveje.

Kontrakten om køb og salg af fast ejendom i Italien kræver skriftlig formalisering, der har form af en kontrakt med reelle virkninger, dvs. en kontrakt, hvor overdragelsen af ejendomsretten finder sted som en simpel udveksling af samtykke mellem parterne (art. 1376 cc).

For at det kan få virkning for tredjeparter, skal salgskontrakten være transskriberet i det offentlige landregister (Agenzia delle Entrate), for offentligt at meddele ændringerne og gøre overdragelsen af ejendomsretten lovlig.

Ikke alene det, men denne transskription i landregistret tjener også til at løse konflikter mellem flere købere af samme produkt. Den første transskriber råder over den efterfølgende transskriber, uanset hvilken kontrakt der er tidligst.

Påskriften kræver, at den handling, der skal transskriberes, består af en offentlig gerning eller et autentificeret privat skøde. Dette indebærer at gå til en notar, da de har beføjelse til at godkende underskrifter.

Det er dog ikke alt, da køb og salg af fast ejendom er produceret ved simpel udveksling af godkendelser mellem køber og sælger, er de tidligere og efterfølgende operationer, der er bestemt til at tillade det objektivt vigtige og komplekse. Som sådan betragtes indgreb fra en professionel som notar, uundværlig.

Således som det klart er blevet påpeget, er »loven om salg af fast ejendom juridisk set enkle private gerninger, der ikke kræver tredjemands intervention, bortset fra køber og sælger, undtagen ved tidspunkt for godkendelse af underskrifter, notaren eller anden offentlig tjenestemand, der er nødvendig for at give dem lovlig anerkendelse og effektivitet "(civillov, artikel 1350 og 2702).

Så selvom simple private skøder helt kan accepteres, i betragtning af kompleksiteten og delikatessen af denne type transaktion, hvor fejl eller udeladelse kan koste en part mange penge, er det almindeligt og også meget tilrådeligt at henvende sig til en notar for udarbejdelsen af de forskellige handlinger (engagement og gerning) i form af en offentlig handling, der er underlagt alle de sædvanlige kontroller.