Artigo original do advogado Alessandro Galluci de condominioweb
Na compra e venda de uma propriedade é necessária uma escritura privada? Os nossos colaboradores de condominioweb respondem a essa pergunta.
Que indica a lei sobre a compra e venda de imóveis? Segundo o artigo. 1350 do código civil deve realizar-se "por escritura pública ou por acordo privado, sob pena de nulidade" para "os contratos que transferem a propriedade de imóveis", entre outros. Mas, apesar disso, estamos habituados a considerar que os atos de compra e venda são contratos de competência exclusiva de um notário.
E quando pode ser necessária uma escritura privada?
Desde 1942, o padrão acima descrito é o originalmente previsto pelo código civil. A questão, no entanto, não pode ser vista de forma parcial.
O contrato de compra de imóveis exige a forma escrita e é um contrato com efeitos reais, isto é, um contrato em relação ao qual a transferência de propriedade ocorre pela simples troca de consentimentos entre as partes (Artigo 1376 c.c.).
A fim de produzir efeitos também contra terceiros, o contrato de venda deve ser transcrito e registado na Agenzia delle Entrate, com o objetivo notificar a ação e assegurar essa transferência, a nível jurídico.
E não só: a função de transcrição também resolve as disputas entre múltiplos compradores do mesmo bem. Quem transcreve primeiro prevalece sobre quem o faz depois, mesmo que exista um contrato anterior. A compensação por danos fica, claramente, salvaguardada.
A transcrição contempla a necessidade de que o documento seja constituído como escritura pública ou escrita privada autentificada. E aqui entra a oportunidade de ir a um notário: na verdade, ele tem o poder de autentificar as assinaturas.
Mas não é só isso: como a compra de imóveis é produzida com a simples troca de consentimentos, para que as operações anteriores e posteriores sejam objetivamente onerosas e complexas é necessário recorrer a um profissional, como, precisamente, um notário.
Assim, como foi claramente sublinhado, "os atos de compra de imóveis, a nível legal, são simples documentos privados que não exigem a intervenção de terceiros - além do comprador e vendedor – exceto na autentificação das assinaturas, por um notário ou outro funcionário público, necessária para dar-lhes reconhecimento e eficácia jurídica (código civil, artigos 1350 e 2702).
No entanto, considerando a complexidade e a delicadeza deste tipo de transação, onde qualquer erro ou omissão pode custar caro, é normal - e também é aconselhável - entrar em contato com um notário que elabore os atos (compromisso e ação) na forma de escritura pública, delegando-lhe o controlo destes procedimentos".
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