Sprzedaż lub kupno domu z prywatnym aktem własności we Włoszech

Artykuł oryginalny autorstwa Alessandro Galluci, condominioweb

Czy sprzedaż nieruchomości może przybrać formę prywatnego czynu? Aby odpowiedzieć na to pytanie, skorzystaliśmy z pomocy prawników w condominioweb.

Co mówi prawo o sprzedaży nieruchomości? Artykuł 1350 włoskiego kodeksu cywilnego stanowi, że "umowy przenoszące własność nieruchomości" muszą być dokonywane "w drodze aktu publicznego lub prywatnego pod groźbą nieważności". W takim razie, dlaczego jesteśmy tak przyzwyczajeni do myślenia, że publiczne czyny, zwane rogiti w języku włoskim, są wyłącznym terytorium notariusza?

Od kiedy można sprzedawać nieruchomości prywatnie?

Od 1942 r. Ustawa przewidująca sprzedaż nieruchomości na mocy umowy prywatnej została przedstawiona w włoskim kodeksie cywilnym. Jednak ze względu na złożony charakter tego pytania, należy wziąć pod uwagę wiele dodatkowych okoliczności.

Umowa na zakup i sprzedaż nieruchomości we Włoszech wymaga pisemnej formalizacji, która ma formę umowy z rzeczywistymi skutkami, tj. Umowy, w której przeniesienie własności następuje jako zwykła wymiana zgody między stronami (art. 1376 cm3).

Aby wywrzeć wpływ również na strony trzecie, umowa sprzedaży musi zostać przepisana w urzędzie stanu cywilnego (Agenzia delle Entrate) w celu publicznego ogłoszenia zmian i przeniesienia praw własności.

Co więcej, ta transkrypcja w ewidencji gruntów służy również rozwiązywaniu sporów między kilkoma nabywcami tego samego produktu. Pierwszy transkrybent ma pierwszeństwo nad kolejnym transkryberem, niezależnie od tego, która umowa jest wcześniejsza.

Napis wymaga, aby akt, który ma być transkrybowany, składał się z aktu publicznego lub uwierzytelnionego aktu prywatnego. Wiąże się to z koniecznością udania się do notariusza, ponieważ mają oni uprawnienia do uwierzytelniania podpisów.

To jednak nie wszystko: od czasu zakupu i sprzedaży nieruchomości następuje zwykła wymiana zgody między kupującym a sprzedającym, a poprzednie i kolejne operacje, które mają na to pozwolić, są obiektywnie ważne i złożone. W związku z tym interwencja specjalisty, takiego jak notariusz, uważana jest za niezbędną.

Tak więc, jak wyraźnie wskazano, "akty prawne dotyczące sprzedaży nieruchomości, z prawnego punktu widzenia, są zwykłymi prywatnymi czynami, które nie wymagają interwencji stron trzecich, innych niż kupujący i sprzedawca, z wyjątkiem czas uwierzytelnienia podpisu przez notariusza lub innego urzędnika publicznego, niezbędny dla uznania ich i skuteczności "(kodeks cywilny, art. 1350 i 2702).

Tak więc, podczas gdy prywatne czyny są całkowicie dopuszczalne, biorąc pod uwagę złożoność i delikatność tego rodzaju transakcji, w których każdy błąd lub pominięcie może kosztować każdą ze stron dużo pieniędzy, powszechną praktyką, a także bardzo wskazane jest zwrócenie się do notariusza opracowywanie różnych aktów (zobowiązań i czynów) w formie aktu publicznego, który podlega zwykłym kontrolom.