Compraventa de una propiedad con escritura privada, qué es y cómo funciona

Artículo original escrito por Alessandro Galluci de condominioweb

¿Puede la compraventa de una propiedad adoptar la forma de una escritura privada? Para responder a esta pregunta contamos con la ayuda de nuestros abogados colaboradores de condominioweb.

¿Qué dice la ley sobre las compraventas inmobiliarias? El artículo 1350 del Código Civil italiano especifica que los "contratos que transfieren la propiedad de bienes inmuebles" deben realizarse "mediante escritura pública o privada, bajo pena de nulidad". Pero, entonces, ¿por qué estamos acostumbrados a pensar que los actos de compraventa, llamados rogiti en italiano, son competencia exclusiva del notario?

¿Desde cuándo es posible concluir las compraventas inmobiliarias con una simple escritura privada?

Desde 1942, la norma descrita anteriormente se encuentra provista en el Código Civil. Sin embargo, esta cuestión no puede ser respondida parcialmente. Veamos por qué.

El contrato de compraventa de inmuebles requiere una formalización escrita, que se materializa con un contrato con efectos reales, es decir, un contrato en el que la transferencia de la propiedad tiene lugar como simple intercambio de consentimientos entre las partes (art. 1376 cc).

Para producir efectos también para terceros, el contrato de compraventa debe ser transcrito, es decir, inscrito en la oficina de registro del registro público de la propiedad (la Agenzia delle Entrate) con el fin de dar a conocer los cambios, es decir, para dar seguridad en las relaciones jurídicas a la transferencia del derecho.

No sólo eso: la función de la transcripción es también la de resolver los litigios entre varios compradores de un mismo producto. El primer transcriptor prevalece sobre el transcriptor subsiguiente, aunque el contrato transcrito sea anterior.

La transcripción contempla la necesidad de que el acto a transcribir esté formado por una escritura pública o por una escritura privada autentificada. Y aquí ya observamos la necesidad de ir a un notario, ya que tiene el poder de autentificar firmas.

Pero no solamente eso: como la compraventa de bienes inmuebles se produce por el simple intercambio de consentimientos, las operaciones anteriores y posteriores destinadas a permitirlo son objetivamente importantes y complejas, de manera que se considera imprescindible la participación de un profesional, como, precisamente, un notario.

Así, como se ha señalado claramente, "las escrituras de compraventa de bienes inmuebles, desde el punto de vista jurídico, son simples escrituras privadas que no requieren la intervención de terceros, distintos del comprador y del vendedor, excepto en el momento de la autentificación de las firmas, por parte de un notario u otro funcionario público, necesaria para darles reconocimiento y eficacia jurídica” (Código Civil, artículos 1350 y 2702).

Considerando, sin embargo, la complejidad y delicadeza del tipo de operación, en la que cualquier error u omisión puede costar mucho dinero, es práctica habitual, y también aconsejable, acudir a un notario para la redacción de los distintos actos (compromiso y escritura) en forma de "escritura pública", delegando en este último los controles habituales".