Todo lo que necesitas saber sobre los acuerdos de preventa al comprar una propiedad en Italia

Saber en qué consiste el contrato preliminar para la compra de una propiedad ("contratto preliminare" en italiano) y cómo funciona es muy importante cuando se planea comprar una propiedad en Italia. Para arrojar algo de luz sobre este acuerdo de preventa que forma parte del proceso de compra en Italia, idealista / news ha pedido ayuda a Giulio Biino, asesor nacional del Notariado.

¿Qué es el contrato preliminar para la venta de una propiedad?

"El contrato preliminar es el contrato por el cual las partes asumen sus obligaciones mutuas. El vendedor se compromete a vender y el comprador se compromete a comprar. Con este contrato, las partes se comprometen a llegar a la conclusión de la escritura definitiva en una fecha posterior" .

¿En qué consiste exactamente el contrato preliminar?

"El contrato preliminar en sí mismo puede ser un simple contrato privado. Por lo tanto, no necesita ser autenticado o certificado ante notario, excepto en los casos previstos por la ley. El contrato preliminar, en todos los casos, debe registrarse. Existe cierta confusión sobre este punto, pero cabe destacar que el preacuerdo es una escritura sujeta a registro. Cuando se trata de una agencia inmobiliaria, el agente es el encargado de registrar el preacuerdo”.

¿Qué impuestos están involucrados en el contrato preliminar para la venta de una propiedad?

"En primer lugar, como regla general, el acuerdo preliminar prevé el pago de un depósito. Esta es la suma de dinero que el comprador paga al vendedor. El depósito debe devolverse por duplicado si el vendedor ya no desea cerrar el trato y lo conserva si el comprador ya no desea seguir adelante con la compra.

El depósito, por tanto, es una especie de garantía para ambas partes. Un preacuerdo que no prevea el pago de ninguna cantidad tiene pocas garantías para el vendedor o el comprador.

El importe pagado como depósito está sujeto a un impuesto del 0,50%. Si se abonan cantidades intermedias, es decir, otros pagos entre el momento de la firma del preacuerdo y el momento del acuerdo de compra definitivo, pueden clasificarse indistintamente, a elección de las partes, como una adición al depósito o como un pago anticipado".

¿Se debe firmar el precontrato en notario?

"El artículo 2.645 bis del Código Civil italiano prevé el preacuerdo celebrado con la intervención del notario, ya sea mediante documento notarial privado o mediante escritura pública. En este caso, ya no sólo existe la obligación de registrar, sino también la de transcribir el acuerdo preliminar.

La escritura añade una importante protección en beneficio del posible comprador: evita que el vendedor venda dos veces la misma propiedad y protege al comprador de cualquier contratiempo económico o financiero".

¿Es importante hacer el preacuerdo?

"Puede suceder que dos personas, que se conocen y confían entre sí, lleguen a un acuerdo y decidan, con un apretón de manos, firmar la escritura al cabo de una semana o diez días, que es el tiempo que necesita el notario para preparar la escritura definitiva. Pero estos son casos muy esporádicos. De lo contrario, es indispensable formalizar de alguna manera el acuerdo entre las partes, y en Italia lo formalizamos con un preacuerdo”.