Venta de propiedades y precios de la vivienda en Italia: perspectiva 2023-2025

En medio de la recesión "invisible", el tira y afloja entre inflación e inmovilidad salarial, la incertidumbre geopolítica y unas políticas monetarias no siempre eficaces, el mercado inmobiliario en Italia ha tardado en ver esa caída en las compraventas y en los precios que se suponía se había producido en los años de la pandemia. Pero, según Nomisma, la caída no está lejos: el escenario ha vuelto a ser adverso para las condiciones de compra y la dependencia cada vez mayor de las hipotecas para la adquisición de vivienda hace que la posibilidad de comprar una casa sea más remota que hace unos años. En su Observatorio del Mercado Inmobiliario, Nomisma hace una radiografía de la situación en las principales ciudades italianas y realiza previsiones de mercado hasta 2025. 

Previsiones de compra de vivienda en Italia 2023

Los años posteriores a la pandemia fueron testigos de una expansión del mercado inmobiliario en Italia fuera de las previsiones, pero que, en conjunto, se vio favorecida por el deseo de mejorar las condiciones de la vivienda, la mayor presencia del ahorro en las arcas de los hogares italianos y el bajísimo coste del crédito que favoreció el mercado hipotecario. Sin embargo, esta situación ha cambiado, por lo que el escenario futuro, según Luca Dondi, CEO de Nomisma, está destinado a frenarse.

Según las previsiones del centro de estudios, si 2022 cerró con 784 mil ventas, 2023 cerrará con 670 mil (un 14,6% menos), 2024 con 643 mil y 2025 con 669 mil. La situación a la baja en las compras y ventas se hizo evidente ya en los últimos meses de 2022, que vio una caída del 2,1% en las compras y ventas, y en particular en el mercado de Milán, que lleva dos trimestres en negativo.

Lo que ha creado el escenario desfavorable no es tanto la recesión, que según el economista de Nomisma Lucio Poma debería haber existido y no existió, ni los costes energéticos, que han bajado considerablemente también "gracias" al calentamiento global. La causa hay que buscarla en la inflación, sobre la que la política monetaria restrictiva no está teniendo ningún efecto porque no está interviniendo sobre su componente estructural, que se ha mantenido estable cuando no aumentando, sino sobre el volátil. Esta situación no está siendo compensada por el ajuste salarial y el consiguiente apoyo al poder adquisitivo.

Precios inmobiliarios, tendencias y previsiones en Italia

En cuanto a los precios inmobiliarios, según Nomisma, los valores siguen siendo positivos pero tienden a la estabilidad. Si en términos nominales los precios de la vivienda en 2023 verán un +1 por ciento (en comparación con el +3,1 por ciento en 2022), en realidad esto se traducirá en una disminución del 4,8 por ciento cuando se ajuste por inflación. Lo mismo para los siguientes años, cuando en valores nominales veremos un aumento de 0,2% y 0,5% en 2024 y 2025, que ajustados por inflación resultarán en -2,5% y -1,4%, respectivamente.

Además de la inflación, otro determinante de la dinámica de precios es la baja oferta de viviendas nuevas en Italia, que es expresión del aumento de los precios de las materias primas en el mercado inmobiliario; esto significa que la dinámica de los precios inmobiliarios no reflejará completamente la inflación.

Mercado de alquiler, previsiones 2023-2025

Frente a la ralentización de la compraventa, según Nomisma, habrá un crecimiento del mercado del alquiler, impulsado por la recuperación del alquiler para estudiantes y turistas tras la pandemia. Además de la demanda estable a largo plazo, también existe la imposibilidad temporal de acceder a la propiedad. Esto da como resultado una "presión al alza sobre las rentas de una magnitud mayor que la dinámica de los precios".

En 2022 se observó un aumento del 3,6% en los alquileres residenciales (aumento nominal del 2%), con el sector no residencial a caballo entre la paridad. Los rendimientos se mantienen estables, con una media del 5,5% en residencial. Considerando el tiempo medio para alquilar una vivienda, estos se sitúan en 1,5 meses, mientras que los rendimientos brutos de los alquileres rondan el 5,5 %.

Brecha salarial y mercado hipotecario en Italia en 2023

La brecha entre salarios e inflación, según los cálculos de Nomisma, era del -9,6 % a fines de 2022 y no se reducirá en 2023, lo que provocará mayores dificultades para pagar las hipotecas de los hogares italianos y empeorará el clima de confianza y las consiguientes intenciones de compra.

De hecho, según el informe de Nomisma, los hogares italianos todavía dependen en gran medida de las hipotecas para comprar viviendas, y solo el 17 % de los hogares italianos no consideran una compra con hipoteca. Sin embargo, las solicitudes de hipotecas han disminuido debido a que las familias se perciben a sí mismas como más frágiles financieramente y, como resultado, se acercan con menos frecuencia a las instituciones de crédito, sabiendo que es más probable que sean rechazadas.

Esta situación se refleja en el endurecimiento de las condiciones crediticias por parte de los bancos. Los cuales, a pesar de la caída de la morosidad, especialmente en la morosidad severa, no consideran que deban abandonar la senda de la prudencia debido a las políticas monetarias y las consiguientes subidas de tipos de interés, que a la larga podrían conducir a una aumento de las insolvencias.

Tras un 2022 caracterizado por una gran estabilidad en los desembolsos (+1%), asociado a un marcado descenso en las traspasos y reposiciones de hipotecas (-70%), Nomisma prevé, por tanto, para 2023 un descenso de dos dígitos, tanto en nuevas hipotecas (-18% al año) y en las transmisiones y sustituciones hipotecarias (-47%).

Opiniones de agentes inmobiliarios para 2023

Finalmente, el informe Nomisma analizó el sentimiento de los agentes inmobiliarios para el mercado en 2023 en las principales ciudades italianas según varios aspectos. Estos son:

Desequilibrio entre oferta y demanda de alquiler y compra

Surge un desequilibrio generalizado entre la oferta y la demanda de vivienda, que se acentúa en el mercado del alquiler. Si, de hecho, para compras y ventas se deshizo el desfase entre un aumento de la demanda de compra de alrededor del 20% y una caída de la oferta del 30%, para alquileres estamos hablando de un aumento de la demanda de alquiler de un 80% frente a una caída de la oferta del 60%.

Dinámica de oferta y demanda

Entre las dinámicas de oferta y demanda de vivienda que se están produciendo, los agentes identifican la salida del mercado de segmentos de demanda (69%), la reducción del presupuesto de gasto (87%) y el giro hacia el alquiler (60%).  Por el lado de la oferta, el 72% de los agentes encuentran revisiones a la baja de los precios solicitados.

Perfiles de inquilinos

El perfil del arrendatario, según los agentes, es joven (trabajadores con movilidad, parejas jóvenes, familias monoparentales, estudiantes, solteros), mientras que las familias que se trasladan de otro municipio son cada vez menores. Las preferencias de vivienda siguen recayendo en viviendas nuevas o reformadas, cercanas al transporte público y a servicios como colegios, sanidad, etc.

Motivaciones para comprar una casa

Según los agentes, la demanda de compra de vivienda está relacionada principalmente con inversión (14%), sustitución (29%) y sobre todo vivienda principal (45%). La compra de vivienda vacacional descendió un 28% y la compra de vivienda para un familiar descendió un 6%.

Origen de la demanda de compra de vivienda

Según los agentes, los compradores de vivienda son mayoritariamente de municipios capitales de provincia y buscan vivienda en otra zona del mismo municipio (25 %) o viven en la periferia y quieren vivir en la capital (23%). El éxodo de las capitales de provincia hacia la provincia se frena, con una caída del 1% en este tipo de demanda de vivienda.