Ventes immobilières et prix des logements en Italie : perspectives 2023-2025

Au milieu de la récession « invisible », du bras de fer entre l'inflation et la stagnation des salaires, de l'incertitude géopolitique et des politiques monétaires pas toujours efficaces, le marché immobilier en Italie a tardé à voir cette baisse des achats et des ventes et des prix qui devait se produire pendant les années pandémiques. Mais, selon Nomisma, le retournement n'est pas loin : le scénario est redevenu défavorable pour les conditions d'achat et la dépendance toujours croissante aux crédits immobiliers pour l'achat d'un logement rend la possibilité d'acheter un logement plus éloignée qu'il y a quelques années. Avec son Observatoire du marché immobilier, Nomisma dresse un portrait de la situation dans les principales villes italiennes et fait des prévisions de marché jusqu'en 2025. Les voici.

Prévisions d'achat d'une maison en Italie 2023

Les années qui ont suivi la pandémie ont vu une expansion du marché immobilier en Italie qui n'était pas prévue, et qui, dans l'ensemble, a été favorisée par une volonté d'améliorer les conditions de logement, la plus grande présence de l'épargne dans les caisses des ménages italiens et un coût du crédit très bas qui a favorisé le marché hypothécaire. Cependant, le scénario futur va changer, selon Luca Dondi, PDG de Nomisma.

Selon les prévisions du centre d'étude, par conséquent, si 2022 s'est clôturée avec 784 000 ventes, 2023 se clôturera avec 670 000 (une baisse de 14,6 %), 2024 avec 643 000 et 2025 avec 669 000. La situation de déclin des achats et des ventes est déjà devenue évidente au cours des derniers mois de 2022, qui ont vu une baisse de 2,1 %, en particulier sur le marché de Milan, qui est négatif depuis deux trimestres.

Ce qui a créé le scénario défavorable n'est pas tant la récession, selon l'économiste de Nomisma Lucio Poma, ni les coûts énergétiques, qui ont considérablement baissé aussi « grâce » au réchauffement climatique. La cause doit être recherchée dans l'inflation, sur laquelle la politique monétaire restrictive n'a aucun effet, puisqu'elle n'intervient pas sur sa composante structurelle, stable voire en augmentation, mais sur sa composante volatile. Cette situation n'est pas compensée par l'ajustement des salaires ni le soutien du pouvoir d'achat qui en résulte.

Prix, tendances et prévisions de l'immobilier en Italie

En ce qui concerne les prix de l'immobilier, selon Nomisma, les valeurs sont toujours positives mais tendent vers la stabilité. Si, en termes nominaux, les prix des logements en 2023 connaîtront une hausse de + 1 % (contre + 3,1 % en 2022), cela se traduira en réalité par une baisse de 4,8 % après ajustement de l'inflation. Il en est de même pour les années suivantes, où en valeurs nominales nous verrons une augmentation de 0,2 % et 0,5 % en 2024 et 2025, ce qui, corrigé avec l'inflation, se traduira par - 2,5 % et - 1,4 %, respectivement.

Outre l'inflation, un autre déterminant de la dynamique des prix est la faiblesse de l'offre de logements neufs en Italie, qui traduit la hausse des prix des matières premières sur le marché immobilier ; cela signifie que la dynamique des prix de l'immobilier ne reflétera pas que l'inflation.

Marché locatif, prévisions 2023-2025

Contre le ralentissement des achats et des ventes, selon Nomisma, il y aura plutôt une croissance du marché locatif, activé par la reprise des locations étudiantes et touristiques après la pandémie. Outre la demande stable à long terme, il y a aussi celle temporairement incapable d'accéder à la propriété. Il en résulte une « pression à la hausse sur les loyers d'une ampleur supérieure à la dynamique des prix ».

Une augmentation de 3,6 % des loyers résidentiels (augmentation nominale de 2 %) a été observée en 2022, le secteur non résidentiel étant plus ou moins stable. Les rendements restent stables, s'établissant en moyenne à 5,5 % dans le résidentiel. Quant aux délais moyens de location d'un logement, ceux-ci s'élèvent à 1,5 mois, tandis que les rendements locatifs bruts sont de l'ordre de 5,5 %.

Écart salarial et marché hypothécaire en Italie en 2023

L'écart entre les salaires et l'inflation, selon les calculs de Nomisma, était de - 9,6 % à la fin de 2022 et ne se réduira pas en 2023. Les ménages italiens ont donc de plus grandes difficultés à rembourser les prêts immobiliers et le climat de confiance se détériore, avec les intentions d'achat qui en découlent.

En fait, selon le rapport Nomisma, les ménages italiens dépendent encore fortement des prêts hypothécaires pour acheter des maisons, seuls 17 % des ménages italiens n'envisageant pas d'acheter avec un prêt hypothécaire. Cependant, les demandes de crédit immobilier ont diminué car les familles se perçoivent comme plus fragiles financièrement et, par conséquent, sollicitent plus rarement les crédits, plus susceptibles d'être refusés.

Cette situation se traduit par le durcissement des conditions de crédit par les banques. Malgré la baisse des impayés, les banques n'estiment pas devoir abandonner la voie de la prudence en raison des politiques monétaires et des hausses de taux d'intérêt qui en résultent, ce qui pourrait à terme conduire à une augmentation des insolvabilités.

Après une année 2022 caractérisée par une stabilité importante des décaissements (+ 1 %), associée à une baisse marquée des transferts et remboursements anticipés de crédits immobiliers (- 70 %), Nomisma prévoit donc pour 2023 une baisse de pourcentage à deux chiffres, tant des nouveaux crédits immobiliers (- 18 % par an) que des transferts et remboursements anticipés hypothécaires (- 47 %).

Avis des agents immobiliers pour 2023

Enfin, le rapport Nomisma a analysé le sentiment des agents immobiliers pour le marché en 2023 dans les principales villes italiennes selon divers aspects. Les voici.

Déséquilibre entre l'offre et la demande de location et d'achat

Un déséquilibre général apparaît entre l'offre et la demande de logements, qui s'accentue du côté du marché locatif. Si, en effet, pour les achats et les ventes, l'écart s'est rétréci entre une hausse de la demande d'achat d'environ 20 % et une baisse de l'offre de 30 %, pour la location, nous assistons à une demande de loyer en augmentation de 80 % contre une baisse de l'offre de 60 %.

Dynamique de l'offre et de la demande

Parmi les dynamiques de demande et d'offre de logements qui s'opèrent, les agents identifient la sortie des segments de demande du marché (69 %), la réduction du budget de dépenses (87 %) et le basculement vers la location (60 %). Du côté de l'offre, 72 % des agents trouvent des révisions à la baisse des prix demandés.

Profils des locataires

Le profil du locataire, selon les agents, est jeune (travailleurs en mobilité, jeunes couples, familles monoparentales, étudiants, célibataires), alors que les familles venant d'une autre commune sont en baisse. Les préférences de logement vont toujours aux maisons neuves ou rénovées, à proximité des transports en commun et des services tels que les écoles, les soins de santé, etc.

Motivations pour acheter une maison

Selon les agents, la demande d'achat de logement est principalement liée à l'investissement (14 %), au changement (29 %) et surtout à la résidence principale (45 %). L'achat de maisons de vacances a chuté de 28 % et l'achat d'une maison pour un membre de la famille a chuté de 6 %.

Origine de la demande d'achat de logements

Selon les agents, les acquéreurs sont majoritairement issus des communes de la capitale provinciale et recherchent un logement dans un autre secteur de la même commune (25 %) ou habitent en périphérie et souhaitent habiter la capitale (23 %). L'exode des capitales provinciales vers la province ralentit, avec une baisse de 1 % de la demande de ce type de logements.