La Villa del Senatore, également connue sous le nom de Villa di Monte Folone et initialement nommée Villa Bergamini, était autrefois la maison du journaliste et sénateur Alberto Bergamini, créateur de la « troisième page » lorsqu'il était rédacteur en chef d'Il Giornale d'Italia.
Dans les années 40, cette résidence, située à Santa Cristina, un hameau de la commune de Gubbio, en Ombrie, devint un lieu de rencontre pour les intellectuels et les hommes politiques de l'époque. Plus tard, la villa historique fut la demeure d'une des actrices de La Dolce Vita de Federico Fellini, avant de passer aux mains de la famille Monacelli, puis d'un entrepreneur textile belge, qui effectua d'importantes rénovations et améliorations de la propriété.
Aujourd'hui, ce prestigieux domaine a un nouveau propriétaire qui a repéré la propriété pour la première fois dans une newsletter d'idealista. idealista/news s'est entretenu avec Michele Spaziani de Coldwell Banker Perugia, qui a supervisé la transaction. Il a également mis en lumière l'évolution du marché immobilier local, de plus en plus attrayant pour les acheteurs internationaux en quête d'intimité et de tranquillité. Spaziani explique :
« L'Ombrie, toujours considérée comme authentique, connaît un intérêt croissant. Depuis la pandémie de Covid, la demande n'a cessé d'augmenter et les budgets ont considérablement augmenté également. La région sort enfin de l'ombre de la Toscane. »
Qui a acheté la villa ?
« La villa a été achetée par un entrepreneur d’Europe de l’Est. »
Comment avez-vous pris contact avec le client ?
« L'entrepreneur faisait partie de notre base de données de clients privés, il a donc reçu une offre exclusive pour ce bien. »
De quel type de transaction s'agissait-il ?
« C’était un processus complexe. Au départ, tout avait commencé avec un autre client, mais nous sommes intervenus auprès de l’acheteur final, qui a finalisé l’achat avec succès.
Au total, les négociations ont duré un an, mais avec l’acheteur final, l’affaire a été conclue en trois à quatre mois.
Pourquoi la transaction était-elle complexe ?
« Il s’agissait de deux types de défis : l’un lié à l’aspect financier et l’autre – le véritable défi – lié à la nature même du bien.
Il s’agit en effet d’un type de bien immobilier inhabituel pour la région de l’Ombrie. En général, ceux qui cherchent à acheter dans cette région et qui sont prêts à investir des sommes aussi importantes rêvent souvent d’un château ou d’une grande maison de campagne, et non d’une villa de ce type, qui rappelle davantage Porto Cervo ou Forte dei Marmi.
Alors, comment avez-vous procédé ?
« La propriété a été initialement mise en vente en 2017 pour 16 millions d'euros, ce qui reflétait l'investissement du propriétaire dans sa rénovation : 14 millions d'euros pour la remise à neuf et 2 millions d'euros pour l'ameublement intérieur.
Cependant, il est rapidement devenu évident que trouver un acheteur prêt à dépenser 14 à 16 millions d’euros pour une propriété en Ombrie allait être extrêmement difficile.
Au fil du temps, le propriétaire s'est rendu compte qu'il était peu probable de récupérer l'intégralité de son investissement. Après le Covid, le prix a été ajusté à plusieurs reprises. Lorsque nous avons repris la vente en 2022, le prix demandé était tombé à 7,5 millions d'euros. Et il y a un détail important à noter concernant le prix.
Quel aspect ?
« Au départ, nous avons abordé la vente par le biais de négociations privées. Mais, travaillant sur le marché international, nous savons combien il est crucial d’afficher le prix d’un bien. Dans ce cas, le prix était particulièrement attractif : 7,5 millions d’euros pour un bien qui avait fait l’objet de 16 millions d’euros de rénovation en 2017, ce qui était, selon nous, une excellente affaire.
Nous tenions absolument à publier le prix, non seulement parce qu’il était très compétitif, mais aussi parce que les négociations privées ne fonctionnent pas bien sur le marché international : elles manquent de transparence.
Au début, nous n'avons suscité que peu d'intérêt. Mais une fois le prix annoncé publiquement, tout a changé du tout au tout. Cela a complètement changé la donne.
La majeure partie de l’intérêt venait-elle de l’étranger ?
« Oui, nous avons reçu de nombreuses demandes de la part d’Américains et quelques manifestations d’intérêt de la part de clients français. »
Combien la propriété a-t-elle été vendue ?
« Pour environ 6 millions d’euros. »
Quelles sont les caractéristiques de cette villa ?
« Tout d’abord, la villa se trouve à Santa Cristina, Gubbio, une zone très prisée. Même Dario Fo, dramaturge, acteur et prix Nobel de littérature, et l’architecte Gae Aulenti possédaient des propriétés dans cette région.
La villa bénéficie d'une position très dominante à flanc de colline.
Le domaine est entouré de 12 hectares de terrain et offre des vues panoramiques à couper le souffle s'étendant de Pérouse à Gubbio.
La villa elle-même est méticuleusement conçue, avec des équipements de pointe tels que le chauffage au sol et une chaudière Tesla de pointe. Elle comprend également une piscine à débordement chauffée, qui peut être couverte pendant l'hiver, permettant une utilisation toute l'année. De plus, l'aéroport de Pérouse se trouve à seulement 20 minutes en voiture et est désormais très bien desservi.
Quel type d’attention est réservé aux propriétés haut de gamme en Ombrie ?
« Pour nous, le Covid a été un tournant, sans aucun doute dans un sens positif. Avant la pandémie, les demandes pour ce type de biens étaient très rares. Ceux qui cherchaient une maison en Ombrie recherchaient surtout une résidence secondaire, mais avec des budgets beaucoup plus modestes. Même 500 000 € étaient considérés comme un montant important.
Après le Covid, la demande a commencé à augmenter régulièrement et les budgets ont commencé à croître de manière exponentielle.
C'est quelque chose dont nous sommes témoins année après année.
D'où vient la demande ?
« Sur le marché sur lequel nous nous concentrons, qui implique la vente de fermes et de propriétés haut de gamme, 95 % des transactions impliquent des acheteurs internationaux.
Plus précisément, les clients américains représentent environ 46% des ventes immobilières en Ombrie. Ce sont sans aucun doute eux qui achètent les biens les plus importants, ceux dont la valeur varie entre 2 et 4 millions d'euros.
Il convient également de noter qu'en raison des tendances actuelles, l'intérêt des acheteurs israéliens a fortement augmenté au cours de l'année dernière, bien que leurs budgets aient tendance à être beaucoup plus modestes, allant de 100 000 à 500 000 €.
Quels sont les principaux besoins des étrangers à la recherche d’un logement en Italie ?
« Pour ce type de client, la tranquillité et l’intimité sont essentielles.
Un point intéressant que nos clients mentionnent est le fait qu'ils préfèrent l'Ombrie à la Toscane parce que l'Ombrie est restée authentique, alors que la Toscane devient un peu trop touristique.
Il est clair que l'intérêt pour l'Ombrie est en hausse. La région sort de l'ombre de la Toscane. L'administration locale travaille dans ce sens, en investissant pour répondre à la demande croissante des acheteurs étrangers, ce qui est sans aucun doute une évolution positive.
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