Agevolazioni acquisto prima casa con inquilino, attenzione al trasferimento della residenza

Alcuni chiarimenti in tema di agevolazioni per l'acquisto della prima casa con inquilino al momento del rogito. La Cassazione, con l'ordinanza n. 12466, ha chiarito che in caso di mancato trasferimento della residenza nel Comune in cui si trova l'immobile acquistato nei 18 mesi previsti si va incontro alla decadenza del bonus. Se il conduttore non rilascia l'abitazione e di conseguenza non è possibile trasferire la residenza, la causa di forza maggiore non sussiste. 

Nel caso in esame, nell'atto l'acquirente aveva dichiarato che avrebbe trasferito la propria residenza nel luogo di ubicazione dell'immobile entro 18 mesi dalla stipula, così come disposto per poter beneficiare delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa. Tale circostanza però non si era verificata e di conseguenza l'Agenzia delle Entrate aveva inviato un avviso di liquidazione con il quale chiedeva la maggior imposta di registro.

La contribuente ha dunque presentato ricorso, che è stato accolto dalla Ctp, secondo la quale il mancato trasferimento della residenza dipendeva da una causa di forza maggiore, "consistente nel mancato rilascio del bene da parte del conduttore, nonostante fosse stata proposta un'azione giudiziaria". Ma la Ctr, alla quale è poi stato fatto appello, ha affermato qualcosa di diverso.

Secondo la Ctr, in tema di agevolazioni per l'acquisto della prima casa con inquilino, il fatto che il conduttore non lasci l'immobile non rappresenta una causa di forza maggiore, perché "il protrarsi della causa per ottenere il rilascio dell'immobile" rappresenta una "circostanza nota e prevedibile al momento dell'acquisto del bene".

La contribuente ha così proposto ricorso in Cassazione, la quale lo ha rigettato e ha richiamato il principio secondo il quale la forza maggiore si verifica in seguito a "una causa esterna, sopravvenuta, imprevedibile ed inevitabile, ciò rendendo inesigibile, secondo una regola generale, immanente nell'ordinamento, il comportamento richiesto dalla norma nel termine da essa previsto".

Come sottolineato dalla Cassazione, "la circostanza che l'immobile fosse occupato dal conduttore era nota all'acquirente al momento della stipula dell'atto ed era, altresì, prevedibile, che, nel termine previsto, l'immobile stesso non sarebbe stato disponibile per trasferirvi la residenza, considerato il tempo occorrente per far valere i propri diritti in giudizio". Nel caso in esame non si può parlare di forza maggiore in quanro manca il requisito dell'imprevedibilità dell'evento ostativo.