Mieszkania dla studentów: jakie są najnowsze trendy i jakie są koszty?

Podczas gdy ponad 400 000 studentów spoza miasta przygotowuje się do nowego roku akademickiego w dużych włoskich miastach (według danych Miur z 2016/2017), wpływ tego zjawiska na ceny nieruchomości staje się wyraźny, szczególnie w dzielnicach uniwersyteckich.

Ten duży wzrost powodują głównie Ci, którzy kupują mieszkanie dla swojego dziecka studiującego w mieście oraz Ci, którzy chcą zainwestować, zarabiając na napływie studentów jako potencjalnych najemców i dobrym przyszłym dochodzie. Przyjrzyjmy się bliżej problemowi z analizą przeprowadzoną przez Abitare Co.

"Dzielnice dotknięte obecnością uniwersytetów zawsze przyciągały dużą część popytu ze strony nabywców nieruchomości albo do bezpośredniego użytku, albo jako inwestycja" - wyjaśnia Alessandro Ghisolfi, szef działu badań w firmie Abitare. "Sprzedaż i wynajem w tych miejscach w związku z tym ma się lepiej niż na pozostałych obszarach w tym szczególnie trudnym czasie dla większości nieruchomości na rynku.Obecnie dobrą wiadomością dla rynku mieszkaniowego jest ogólnie to, że są szczególnie pozytywne trendy w tych dzielnicach zarówno pod względem podaży, jak i popytu.

Według analizy Abitare Co, w kategoriach ogólnych w pierwszej połowie 2018 r., popyt na zakup domu w pobliżu dzielnic uniwersyteckich znacznie wzrósł (+ 5,2% w porównaniu z 2017 r.) w porównaniu z tym odnotowanym w innych obszarach (+ 4,6%) .

Jednocześnie porównując wrzesień 2018 r. z analogicznym okresem ubiegłego roku, średnia cena sprzedaży używanego domu w dobrym stanie wzrosła o 2,2% (2 400 euro za metr kwadratowy). Kontrastuje to z + 1,3% w obszarach nie studenckich, z szerokim zakresem zmiennych cen - od 1 400 euro/m2 w Ferrara, do maksymalnej wartości 5 100 euro/m2 w Rzymie w dzielnicy Nomentano w pobliżu Sapienza. Popyt na rynku najmu w pobliżu obszarów uniwersyteckich również wzrósł: + 4,3% w porównaniu z + 3,7% w innych obszarach.

Ile kosztuje kupno uywanego mieszkania (w dobrym stanie) w pobliżu głównych uniwersytetów?

Biorąc pod uwagę jedynie dzielnicę uniwersytecką miast metropolitalnych, we wrześniu 2018 r. najdroższym miejscem jest Rzym, którego średnia cena wynosi 4 100 EUR / m2 (+ 1,8% w porównaniu z 2017 r.).

Tor Vergata jest najtańszą dzielnicą Rzymu (2 800 euro/m2), podczas gdy ceny gwałtownie wzrastają w obszarach Nomentano (5100 euro/m2), Flaminio (4 800 euro/m2 ), San Lorenzo (4 200 euro/m2) i Garbatella (3 800 euro/m2).

Zaraz za Rzymem jest Mediolan, gdzie średnia cena w tych obszarach wynosi 3 700 euro za metr kwadratowy  (+ 2,2%), a ceny wahają się od 2 200 euro/m2 w Bovisa do 6 700 euro/m2 w centrum Sant'Ambrogio. Aby kupić w dzielnicy Bocconi, potrzebujesz 3 300 euro/m2, podczas gdy w Bicocca średnia cena wynosi około 2 300 euro/m2.

Na trzecim miejscu znajduje się Florencja, ze średnią wartością 2 650 euro/m2 (+ 2,2%). Dla tych, którzy decydują się na zakup w dzielnicy Gavinana, cena 2 300 euro/m2 jest znacznie niższa niż w Rifredi (2 700 euro/m2) i Campo di Marte (2 900 euro/m2).

Ile kosztuje zainwestowanie w apartamenty do wynajęcia studentów?

"Roczne dochody brutto, przed wydatkami i podatkami, które można uzyskać z inwestowania w mieszkanie i wynajmowanie go studentom, mieszczą się w przedziale od 4,8% do 5,8%," mówi Ghisolfi, "co najmniej jeden punkt procentowy więcej niż domy wynajmowane w innych częściach miasta.

"Tylko ogromny wkład nowych mieszkań przeznaczonych na wynajem dla studentów może znacznie zmniejszyć te liczby w przyszłości. Obecnie zaczynamy dostrzegać większe zainteresowanie dużych inwestorów w tym segmencie rynku mieszkaniowego, ale jesteśmy dalecy od europejskich wolumenów (w Niemczech, w 2017 r. inwestycje w domy studenckie przekroczyły na przykład miliard euro). "