Viviendas para estudiantes: Milán y Roma en el podio de los precios

Mientras que más de 400 mil estudiantes de fuera de la ciudad se están preparando para el nuevo año académico (según los datos de Miur del año 2016/2017), se está comenzando a desvelar el impacto de esta aglomeración en los precios de las propiedades, especialmente en los vecindarios cercanos a las universidades. El empuje viene de aquellos que compran un apartamento para su hijo estudiante y de aquellos que quieren invertir, contando con un gran grupo de posibles inquilinos y con unos futuribles buenos ingresos. Veamos con detalle el análisis realizado por Abitare Co.

"Los barrios afectados por la presencia de las universidades siempre han atraído a una gran parte de la demanda de los compradores de bienes inmuebles, ya sea para uso directo o para la inversión”, explica Alessandro Ghisolfi, jefe de Estudios de Abitare Co. “Las ventas y rentas de alquiler, por lo tanto, se han mantenido mejor que otras áreas en momentos particularmente difíciles para el mercado. Actualmente, en una situación positiva para el mercado residencial en general, en estos distritos hay una actividad particularmente positiva tanto en términos de demanda como de tendencia de los precios”.

De acuerdo con el análisis de Abitare Co, en términos generales, durante la primera mitad de 2018, cerca de los distritos universitarios, la demanda de compra de una vivienda ha aumentado más de manera sustancial (+ 5,2% respecto 2017) comparada con la registrado en otras áreas (+ 4.6%). Al mismo tiempo, en septiembre de 2018, en comparación con el mismo período del año pasado, en estas áreas, el precio promedio de venta de una vivienda usada en buenas condiciones ha crecido un 2,2% (2.400 euros por metro cuadrado), frente al + 1,3% de los otros distritos, con precios variables en un amplio rango que va de los 1.400 euros por metro cuadrado de Ferrara hasta un valor máximo de 5.100 euros en Roma, en el distrito de Nomentano, cerca de la Sapienza. La demanda de vivienda en alquiler cerca de las áreas universitarias también ha aumentado: + 4.3%, frente al + 3.7% de otras áreas.

¿Cuánto cuesta comprar una casa usada (en buenas condiciones) cerca de las principales universidades? Considerando únicamente el distrito universitario de ciudades metropolitanas, en septiembre de 2018, el más caro es Roma, con un precio medio de 4.100 euros por metro cuadrado (+ 1,8% respecto 2017): Tor Vergata es el distrito más barato (2.800 euros por metro cuadrado), mientras que los precios aumentan bruscamente en las áreas de Nomentano (5.100 euro/m2), Flaminio (4.800 euros/m2), San Lorenzo (4.200 euros/m2) y Garbatella (3.800 euros/m2).

Inmediatamente después de Roma encontramos Milán, donde el valor promedio del precio en estas áreas es de 3.700 euros por metro cuadrado (+ 2,2%), con precios que van desde 2.200 euros en área de Bovisa a 6.700 euros en el centro de Sant'Ambrogio. Se necesitan 3.300 euros/m2 para comprar en el distrito de Bocconi, mientras que en Bicocca el precio promedio es de alrededor de 2.300 euros/m2.

En tercer lugar, encontramos Florencia, con un valor medio de 2.650 euros por metro cuadrado (+ 2,2%): para aquellos que deciden comprar en el barrio Gavinana, el precio de 2.300 euros/m2 es, sin duda más barato que en el barrio de Rifredi (2.700 euros/m2) o Campo di Marte (2.900 euros/m2).

¿Cuánto cuesta, en cambio, invertir en apartamentos para alquiler de estudiantes? "Las rentabilidades anuales (brutas de gastos e impuestos) que se pueden obtener hoy en día están incluidas en un rango de entre un 4.8% y un 5.8%”, responde Ghisolfi, “al menos un punto más que las casas alquiladas en otras áreas de la ciudad. Solo una dosis masiva de viviendas nuevas dedicadas al alquiler para estudiantes podría en el futuro reducir considerablemente estas cifras. En la actualidad, comenzamos a percibir un mayor interés de los grandes inversores por este segmento del mercado residencial, pero estamos lejos de los volúmenes europeos (en Alemania, en 2017, las inversiones en casas de estudiantes superaron los mil millones de euros, por ejemplo)".