Logement étudiants : Milan et Rome dans le trio de tête des prix

Alors que plus de 400 000 étudiants préparent leur rentrée dans les grandes villes italiennes (selon les données de Miur pour l’année 2016/2017), l'impact de cette arrivée massive sur les prix de l'immobilier commence à se faire sentir, notamment dans les quartiers proches des universités. La raison de la montée des prix est double : elle vient d’une part de ceux qui achètent un appartement pour leur enfant étudiant et d’autre part de ceux qui souhaitent investir, en misant sur de nombreux locataires potentiels et de bons revenus à l’avenir. Etudions en détail l'analyse effectuée par Abitare Co.

« Les quartiers à proximité des universités ont toujours attiré une grande partie de la demande des acheteurs de biens immobiliers, tant pour un usage direct que pour investir », explique Alessandro Ghisolfi, responsable des études chez Abitare Co. « Les ventes et locations se sont donc toujours mieux portées que d'autres secteurs au cours de périodes particulièrement difficiles sur le marché. Alors que la situation du marché immobilier résidentiel est en général satisfaisante, l'activité est particulièrement positive dans ces quartiers, tant en termes de demande que d'évolution des prix. »

Selon l'analyse d'Abitare Co, d'une manière générale, au cours du premier semestre 2018, la demande d'achat de biens a augmenté plus fortement près des quartiers universitaires (+5,2% par rapport à 2017) que dans les autres quartiers (+4,6%). Aussi, en septembre 2018, par rapport à la même période l'an dernier, le prix de vente moyen d'une maison usagée en bon état à proximité dans un quartier universitaire a augmenté de 2,2% (2 400 euros par mètre carré), contre +1,3% dans les autres quartiers, avec une fourchette de prix très large (de 1 400 euros par mètre carré à Ferrara à 5 100 euros à Rome, dans le quartier du Nomentano, près de Sapienza). La demande de logements en location à proximité des quartiers universitaires a également augmenté : +4,3%, contre +3,7% dans les autres quartiers.

Combien une maison usagée (en bon état) près des universités coûte-t-elle ?

Si l'on ne prend en compte que les quartiers universitaires des villes métropolitaines, en septembre 2018, Rome est la plus chère, avec un prix moyen de 4 100 euros le mètre carré (+ 1,8 % par rapport à 2017). Tor Vergata est le quartier le moins cher (2 800 euros le mètre carré), tandis que les prix augmentent fortement dans les quartiers de Nomentano (5 100 euros/m2), Flaminio (4 800 euros/m2), San Lorenzo (4 200 euros/m2), et Garbatella (3 800 euros/m2).

Milan s’inscrit en deuxième position juste derrière Rome, avec une valeur moyenne du prix dans ces quartiers de 3 700 euros le mètre carré (+ 2,2%), les prix allant de 2 200 euros dans la quartier de Bovisa à 6 700 euros dans le centre de Sant'Ambrogio. Vous devrez débourser 3.300 euros/m2 pour acheter dans le quartier de Bocconi, alors qu'à Bicocca le prix moyen est d'environ 2.300 euros/m2.

Troisième sur le podium, Florence affiche une valeur moyenne de 2 650 euros par mètre carré (+ 2,2 %) : le quartier de Gavinana (2 300 euros/m2) est vraisemblablement plus accessible que le quartier de Rifredi (2 700 euros/m2) ou Campo di Marte (2 900 euros/m2).

À combien un investissement dans une location étudiante revient-il ?

« Actuellement, les rendements bruts annuels (hors dépenses et taxes) que l'on peut obtenir s’élèvent entre 4,8% et 5,8% », répond Ghisolfi, « au moins un point de plus que les maisons ou appartements loués dans d'autres quartiers de la ville. Seule une arrivée massive de nouveaux logements destinés à la location étudiante pourrait réduire considérablement ces chiffres à l'avenir. L'intérêt des grands investisseurs pour ce segment du marché immobilier résidentiel grandit petit à petit, mais nous sommes loin des chiffres européens (en Allemagne, par exemple, en 2017, les investissements dans les logements étudiants ont dépassé un milliard d'euros). »