Kupno i sprzedaż nieruchomości - Notarialny depozyt ceny

Ustawa nr 124/2017, art. 1, ust. 63 i nast. ustanawia prawo nabywcy do żądania od notariusza depozytu ceny określonego w akcie notarialnym sprzedaży.

W momencie podpisania ostatecznej umowy sprzedaży obie strony stają przed notariuszem, podpisują umowę i jednocześnie kupujący płaci cenę nieruchomości. Od tego momentu nieruchomość zostaje przeniesiona, a nabywca staje się nowym właścicielem nieruchomości.

Wiadomo, że nabywca jest narażony na ryzyko:

Pomiędzy datą podpisania ostatecznej umowy sprzedaży a datą jej zapisu w publicznych rejestrach nieruchomości, sprzedający może opublikować „opłatę”: „opłata” oznacza zastaw, zajęcie, hipotekę i tak dalej.

Przypadek ten z pewnością nie jest częsty, ponieważ notariusze mają obowiązek spisywania aktów sprzedaży z całkowitą dokładnością, niemniej jednak istnieje ryzyko, że przed wejściem w życie tego prawa nie będzie możliwe całkowite ich wykluczenie.

Na żądanie jednej ze stron notariusz otrzymuje od kupującego kwoty niezbędne do zapłaty ceny i przechowuje je na specjalnym rachunku bankowym. Oczywiście kwota ta jest przeznaczona dla sprzedającego, któremu notariusz zapłaci (zazwyczaj przelewem bankowym), jak tylko przeniesienie zostanie dokonane, a zatem publiczna formalność, z jaką nabywana jest pewność, że zakup został dokonany bez problemów.

Kwoty wypłacane notariuszowi są zatem całkowicie bezpieczne. W rzeczywistości są one oddzielone od aktywów notariusza i nie mogą być powiązane z wierzycielami żadnego notariusza.

Głównym celem „depozytu cenowego”, jak wspomniano, jest ochrona kupującego przed ryzykiem przeniesienia lub niepożądanych opłat w okresie czasu między podpisaniem ostatecznej umowy a rejestracją aktu notarialnego.

Jednocześnie jest ona przydatna w przypadku, gdy sprzedawana nieruchomość jest już obciążona istniejącą wcześniej hipoteką. W tym przypadku ostateczna umowa musi określać, że notariusz zapłaci sprzedawcy cenę dopiero po anulowaniu hipoteki.

Jeśli dom nie powinien być natychmiast dostępny lub gdy nie jest jeszcze wolny (ponieważ jest zajmowany przez sprzedawcę lub dowolnego najemcę), w ostatecznej umowie można przewdzieć fakt, że notariusz zapłaci cenę sprzedawcy dopiero po udostępnieniu lokalu, lub, aby zachować podane przykłady, gdy dom będzie całkowicie wolny od ludzi.

Trzeba powiedzieć, że depozyt ceny nie jest obowiązkowy, a jedynie opcjonalna.

Zauważono, że system ten może stanowić gwarancję dla sprzedającego, który nie poniesie ryzyka otrzymania, jako zapłaty ceny, czeku, który mógłby zostać „sklonowany” lub być bez pokrycia.

Po podpisaniu ostatecznej umowy notariusz otrzyma już przelew od kupującego, a zatem kwoty będą już dostępne.

Po zapisaniu w stosownym rejestrze aktu sprzedaży (co powtarza sięw ciągu kilku dni) notariusz przekaże kwotę ceny bezpośrednio na rachunek bieżący sprzedawcy.