Cómo vender una casa entre particulares en Italia

Vender una propiedad por tu cuenta, sin agencia, no es una tarea fácil y tienes que evaluar el tiempo, el esfuerzo y el estrés que necesitas invertir, especialmente si no eres nativo italiano y vendes una propiedad en el país por primera vez. Un pequeño error puede salir caro, tanto en tiempo como en dinero. Antes de tomar esta decisión, el vendedor tiene que considerar distintas variables, como fijar un precio competitivo, publicar el anuncio de la propiedad en Internet o estar físicamente disponible para reunirse con posibles compradores.

Por lo general, es mejor confiar en una agencia inmobiliaria que conozca el mercado y pueda ofrecerte asistencia profesional durante todo el proceso de venta. Sin embargo, si decides no hacerlo y vender la propiedad tú mismo, es importante tener en cuenta el esfuerzo que se requiere vender una propiedad de forma privada en Italia.

Vender una casa de forma privada en Italia: los riesgos

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Antes de decidirte a vender una casa de forma privada sin agencia en Italia, es importante conocer los riesgos más comunes, como:

1. Dar una estimación incorrecta del valor de la propiedad: para saber cuánto vale tu casa puedes hacer una estimación del valor de tu propiedad de manera online en idealista.
2. No sacar el máximo a tu casa: no saber crear un anuncio inmobiliario que resalte las cualidades del inmueble.
3. Escasa visibilidad del anuncio: para obtener visibilidad debes elegir cuidadosamente el canal en el que publicar el anuncio.
4. Muchas visitas y ninguna venta: la razón principal es la incapacidad de crear un filtro para determinar los compradores realmente interesados.
5. Incorrecta gestión de las negociaciones.
6. Falta de adecuación urbanística y catastral: la homologación es un requisito imprescindible para poder vender una vivienda.
7. Falta de legalidad: si faltan determinados documentos, el posible comprador podría solicitar la rescisión del contrato y una indemnización por daños y perjuicios.

Vender una casa de forma privada en Italia: cómo hacerlo

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Para un particular que busca vender una propiedad en Italia, es fundamental establecer qué tipo de comprador podría estar interesado en la vivienda y si las características estructurales de la construcción pueden coincidir con las necesidades del cliente potencial.

Antes incluso de mostrar tu propiedad a un posible comprador, es necesario tomar ciertas precauciones, como:

• Limpiar a fondo la casa.
• Realizar pequeñas mejoras como pintar algunas paredes dañadas.
• Reparar tuberías dañadas o cables eléctricos al descubierto.
• Cuidar el jardín, que es como un escaparate: así se realzan sus mejores puntos.

Por supuesto, para promocionar una propiedad propia, es necesario conocer sus puntos fuertes y los débiles. También es fundamental hacer fotos profesionales y presentar un anuncio de calidad.

Algunos particulares recurren al método home staging para hacer el entorno del inmueble lo más atractivo posible y en consecuencia reducir el tiempo de venta.

¿Es posible vender una casa de forma privada sin agencia? Sí, pero es aconsejable pedir la opinión de un agente o un perito para confirmar que la casa está en orden en todos los aspectos, de lo contrario deberás presentar la documentación, incluido un nuevo plano, para rectificar la situación, tras lo cual tendrás que fijar el precio de venta.

Documentos necesarios para vender una casa de forma privada en Italia

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La casa, antes de venderse, debe estar en regla desde el punto de vista de los permisos, la viabilidad y el certificado energético. Si hay irregularidades en la construcción, será necesario presentar una amnistía. 

Los documentos clave para vender una casa de forma privada en Italia son:

• El título de propiedad.
• Planos catastrales y municipales.
• Permiso de construcción.
• Certificado energético (APE), certificado de instalación, cédula de habitabilidad.
• Declaración de pago de la hipoteca.
• Declaración de gastos de comunidad.
• Cancelación de hipotecas, ejecuciones hipotecarias y medidas cautelares.

En la mayoría de los casos, los documentos pueden obtenerse a través de tu gestor (sobre todo si la propiedad es fruto de una herencia), o consultando el Registro de la Propiedad o la Cámara de Comercio de cada ciudad.

En ocasiones, encontrar estos documentos puede resultar complejo y llevar mucho tiempo, por lo que confiar en una agencia puede ayudarte a gestionar esta tarea, además de ahorrarte tiempo y esfuerzo.

Fijar del precio de venta de la casa

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Entender el valor real de la casa es un elemento primordial, ya que existe el riesgo, al vender de forma privada, de que se sobrestime el precio.

Los principales elementos que se deben tener en cuenta son:

• El mercado de la zona.
• El estado del inmueble.
• La planta de la propiedad y si dispone de ascensor.
• Las tendencias en el mercado inmobiliario en general.
• Posibles proyectos de reurbanización en la zona que podrían aumentar el valor de la propiedad (por ejemplo, una nueva línea de metro).
• Ubicación del inmueble, especialmente si la ubicación es estratégica y cercana a los servicios públicos.

Es difícil establecer el valor correcto de la propiedad por uno mismo, también porque entra en juego el aspecto subjetivo, por lo que es recomendable pedir la opinión de un profesional que pueda evaluar la propiedad y entender qué estrategia de precios emplear. 

Una vez que la propiedad se pone en el mercado inmobiliario, compite con otras de la misma zona, por lo que un precio demasiado alto haría que la casa fuera menos competitiva.

Para poder elegir el precio de venta adecuado para tu propiedad, averigua cuánto vale tu casa utilizando la herramienta de valoración de idealista.

Vender casa de forma particular sin agencia: gestión de citas

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Tras publicar el anuncio de tu propiedad en Internet, en sitios web como idealista, un vendedor puede recibir numerosas llamadas y correos electrónicos de compradores interesados: no saber cómo gestionar este flujo supone el riesgo de rechazar a posibles compradores.

En este caso, un vendedor particular debe realizar la misma labor que una agencia inmobiliaria, empezando por hojear posibles contactos y consultas.

Vender una casa de forma particular sin agencia, sin embargo, requiere compromiso y dedicación. El peligro es no estar preparado para afrontar imprevistos o no saber reconocer las buenas oportunidades de las que, aunque lo parezcan, no resultan fructíferas.

Por el contrario, una agencia inmobiliaria cuenta con un equipo de profesionales experimentados y cualificados que son capaces de atender todas las consultas de forma transversal, identificando con mayor certeza a los compradores que realmente están interesados.

Vender casa de forma particular o con agencia: la opción más cómoda

Vender tu casa en Italia de forma privada resulta conveniente para ahorrarte los gastos derivados de recurrir a una agencia, pero el propietario también debe hacer frente a numerosos trámites y tareas sin contar con un experto en la materia. Además, el vendedor también debe correr con los gastos de recopilación de documentos y los costes fiscales.

Confiar en una agencia inmobiliaria para vender tu vivienda te permite aprovechar la experiencia y los conocimientos de profesionales en la materia, además de una amplia red de contactos, apoyo en la gestión de la venta, mayor exposición y mayor probabilidad de venta del inmueble a un precio más alto.

Cerrar el acuerdo

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Dado que no existe una agencia inmobiliaria que actúe como intermediaria de la negociación, la venta de una vivienda como particular presupone la declaración de una propuesta de compra y la firma de un contrato preliminar de compraventa.

A continuación, será necesario acudir ante el notario para la formalización del acta notarial. Salvo acuerdo en contrario entre el vendedor y el comprador, este último elegirá al notario y pagará los honorarios.

Preguntas frecuentes sobre la venta de propiedades de forma privada en Italia

Estas son las preguntas más frecuentes cuando se trata de vender una propiedad de forma privada en Italia:

• ¿Cómo funciona la compraventa entre particulares en Italia? El contrato de compraventa entre particulares es el acuerdo entre el vendedor y el comprador sobre la transferencia de la propiedad mediante el pago de una suma de dinero. El contrato escrito regula la compraventa entre las dos partes, estableciendo sus obligaciones y derechos.