Le calcul de la valeur d'un bien immobilier en Italie est indispensable si vous envisagez de vendre votre maison ou si vous avez besoin de connaître l'assiette fiscale des impôts fonciers. Voici comment calculer la valeur d'une propriété en Italie en quelques étapes simples.
Comment savoir combien vaut une maison en Italie ?
Afin de calculer la valeur d'une propriété en Italie, le propriétaire peut procéder de deux manières principales :
- le calcul de la valeur marchande
- le calcul de la valeur cadastrale
Ce sont deux opérations qui visent à atteindre deux objectifs distincts. Alors que le calcul de la valeur marchande permet de déterminer le prix de vente du bien, la valeur cadastrale permet d'identifier la base imposable pour l'application des taxes foncières et d'établir le prix minimum.
Comment calculer la valeur marchande d'un bien ?
La valeur marchande d'un bien est utilisée pour estimer le prix de vente de la maison à la date d'expertise afin de permettre la conclusion du contrat de vente/achat entre des parties non influencées par des facteurs externes.
Pour calculer la valeur marchande d'un bien , il faut savoir :
- la surface commerciale du bien
- le devis au mètre carré en fonction de la localisation du bien ;
- les coefficients de mérite.
Une fois les variables obtenues, la valeur marchande est obtenue en multipliant la surface commerciale par la cotation au mètre carré par les coefficients de mérite. Ainsi, si l'on prend en considération un bien d'une surface commerciale de 109 mètres carrés, dans une zone valorisée à 6 590 euros le mètre carré, et dont les caractéristiques correspondent à des coefficients de mérite de 8 % à soustraire du total, l'exemple de le calcul de la valeur marchande de la propriété avec ces caractéristiques serait : 6 590 euros x 109 mètres carrés - 8 % = 660 845,20 euros. Ce chiffre correspond à la valeur marchande de la maison de référence.
Tableau des superficies, devis au mètre carré et coefficient de mérite immobilier
Les paramètres d'évaluation du bien pour déterminer le prix sont donc la surface commerciale, la cotation au mètre carré de l'emplacement où se situe la maison et le tableau des coefficients de mérite immobilier. Mais, quels sont-ils exactement?
La surface commerciale diffère de la surface de plancher : en plus des surfaces praticables couvertes, qui sont généralement considérées comme la superficie réelle de la maison, elle comprend également la mesure des surfaces non couvertes et des dépendances.
Le calcul du prix au mètre carré est une opération qui nécessite la consultation de la base de données de l'Osservatorio del Mercato Immobiliare (observatoire du marché inmobilier). En visitant le site Web de l'Agenzia delle Entrate (Agence italienne des revenus), il est possible de consulter les données OMI pour calculer la valeur de la propriété, ce qui est nécessaire pour évaluer la maison en fonction de la zone dans laquelle elle se trouve.
Le tableau des coefficients de mérite des propriétés comprend des pourcentages de montants qui doivent être ajoutés ou soustraits à la valeur obtenue à partir des paramètres précédents. Ces montants sont déterminés en fonction de certaines caractéristiques telles que le sol, l'état de conservation du bien, la vue, la luminosité et la classe énergétique.
Comment calculer la valeur cadastarle d'un bien ?
La valeur cadastrale est la valeur de la propriété que l'administration fiscale détermine afin de quantifier les revenus générés par la propriété. Calculer la valeur d'un bien à partir de la valeur cadastrale revient à connaître la valeur fiscale du bien afin d'identifier les taxes à payer sur le bien (ex IMU). La valeur cadastrale est calculée en multipliant les variables suivantes :
- la consistance du bien, c'est-à-dire la surface, les pièces et le volume ;
- l'évaluation, c'est-à-dire la valeur numérique identifiée par l'administration fiscale en fonction de l'emplacement et de l'utilisation prévue du bien.
En multipliant les taux d'évaluation par la consistance du bien, il est possible de connaître la valeur cadastrale du bien.
Afin d'obtenir la valeur cadastrale finale, il faut regarder les coefficients de mérite, c'est-à-dire les catégories cadastrales dans lesquelles le bien est inscrit en fonction de son usage (par exemple usage résidentiel). Le calcul de la valeur de la propriété à partir de la valeur cadastrale est possible en utilisant la formule suivante : [valeur cadastrale + (5 % de la rente cadastrale)] x coefficient de mérite.
Le calcul final de la valeur de la maison
Le calcul de la valeur de la propriété est crucial, surtout si vous avez l'intention de vendre la maison. Mais par qui devriez-vous faire estimer votre maison ? Si vous disposez des valeurs nécessaires relatives à la maison, vous pouvez compter sur des outils pratiques de calcul de la valeur immobilière en ligne gratuits ou, alternativement, vous pouvez vous fier aux agences immobilières et autres opérateurs spécialisés dans le domaine.
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