Affitti brevi, Spinalbelli: “Vi spiego come diventare imprenditori affittando case vacanza”

Il nuovo Ddl sugli affitti brevi, nella sua ultima bozza, introduce norme più stringenti per fare emergere le attività abusive di affittacamere e stabilisce dei limiti oltre i quali il privato cittadino che affitta una casa vacanza diventa imprenditore. Tuttavia, sia che lo si faccia per “arrotondare”, sia che lo si faccia come attività imprenditoriale, affittare camere è un business da comprendere e far fruttare al meglio. Nel suo libro SuperHost, Angelo Spinalbelli spiega passo dopo passo come fare ad avere un’attività imprenditoriale redditizia affittando camere.

“Il ddl Santanchè punta all’emersione delle attività turistiche abusive, - nota Spinalbelli, - ma al netto del gestire tre o cinque appartamenti, i consigli per essere un imprenditore di successo nel campo delle case vacanza sono sempre validi. Li spiego nel mio libro SuperHost, frutto di un’esperienza di oltre 25 anni nel settore turistico sia alberghiero che extra alberghiero. Da riminese il turismo è il mio mondo, e ho sempre cercato il modo migliore per restare aggiornato e offrire servizi sempre migliori”.

Di cosa si parla in SuperHost?

SuperHost  nasce per riassumere i passi per intraprendere l’ attività di affitto turistico o per ottimizzarla se già la si è avviata. È un manuale operativo sulle attività da compiere per posizionarsi nel business e per aumentare il fatturato.

Come si diventa un host di successo?

La prima cosa da fare è capire come posizionare la propria offerta ricettiva.

Esistono diverse tipologie di turismo: business, svago, terme, mare, montagna, sanità. Occorre fare una scelta in questo senso, perché da ciò dipende la tipologia di servizio che si intende offrire, e quindi il tipo di immobile che si sceglierà per erogarlo. Ad esempio, se voglio ospitare persone che devono fare cure sanitarie non devo avere barriere architettoniche, devo avere montascale anche per andare solo al primo piano e devo essere vicino a strutture sanitarie. Diverso è se avrò una casa per turismo al mare o in montagna, o se scelgo soluzioni per chi partecipa a convegni d’affari.

Lei vede concorrenza tra turismo alberghiero ed extra alberghiero?

Non la vedo, proprio perché si tratta di offerte ricettive differenti. Difficilmente il cliente-tipo di un albergo sarà cannibalizzato dal mercato degli affitti brevi. Chi vuole l’hotel desidera una reception, un bar 18  ore su 24, un facchino, pulizia quotidiana, lavanderia. Il cliente-tipo di appartamenti vuole privacy,  autonomia, cucina, non si cura delle pulizie quotidiane. Sono clientele con esigenze differenti. Se gli albergatori temono la concorrenza degli appartamenti probabilmente è perché vengono da una tradizione a gestione familiare e non hanno ancora imparato ad avere un respiro internazionale, a diversificare la propria offerta per venire incontro a varie tipologie di clientela, a sfruttare i portali per farsi pubblicità internazionale.

Quali sono quindi i consigli per chi vuole diventare imprenditore turistico?

Si possono riassumere in fidelizzare, promuovere e disintermediare, anche se naturalmente c’è molto altro.

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Cosa significa fidelizzare un cliente di case vacanza?

Il cliente guarda fondamentalmente tre cose, e se le ritrova torna sempre: riposare bene, la colazione e la pulizia. Nella camera il letto non deve essere solo una branda o un divano letto messo lì distrattamente, ma un posto in cui il cliente non solo dorma, ma riposi. La colazione non deve essere al minimo sindacale, ma deve essere qualcosa che resta nella memoria: dagli affittacamere la colazione non è fornita, ma si possono creare convenzioni con bar e ristoranti del territorio che possono far conoscere al cliente i prodotti locali, completando il servizio e facendo rete con le altre attività del posto. Oppure il bagno: deve essere pulito e di qualità, fattore fondamentale soprattutto dopo il covid. Ma prima di tutto questo, il cliente va messo al centro. Ad esempio con un kit di benvenuto (da non confondere con i prodotti di cortesia in bagno, che sono un servizio di base): un cesto di prodotti locali, un aperitivo, una sorpresa che faccia sentire l’ospite speciale.

Così si creano elementi che contraddistinguono la nostra gestione e restano nella memoria, creando reputazione e facendo tornare i clienti.

Il che è parte della promozione

La promozione è fondamentale, è importante avere una propria reputazione, un marketing e una immagine solida e autonoma, indipendentemente dalle piattaforme sulle quali si sceglie di comparire. Se infatti per qualche ragione il portale dovesse avere dei problemi (vedi il caso Thomas Cook),  questi si rifletterebbero sul business degli imprenditori. I quali, se sono grandi e strutturati possono sopravvivere, diversamente no. Altro aspetto ancora più a monte è quello dello scegliere se affidarsi ad un portale, cosa a volte messa in discussione a causa delle commissioni richieste, giudicate troppo elevate. Occorre però considerare che le commissioni sono versate a fronte di un servizio che ti consente, con un click, di essere visto da tutto il mondo, di aggiornare la tua offerta in tempo reale, di lanciare il tuo servizio in sei mesi. Prima dei portali esistevano i cataloghi: a fronte di commissioni ugualmente alte i tempi di lancio potevano arrivare anche a cinque anni, a causa della tiratura limitata delle stampe, dei costi elevati delle fotografie, delle tempistiche che potevano farti perdere una intera stagione se il tuo annuncio non riusciva a comparire in tempo per la data di diffusione del catalogo.

Il portale in confronto offre un servizio pubblicitario molto più efficiente e capillare e, se ben sfruttato, può abbattere i costi e aumentare il fatturato.

In che modo?

Con la disintermediazione. Occorre saper usare i portali per quel che sono: sappiamo bene che non è obbligatorio prenotare tramite piattaforma. Molti clienti accedono ad un portale per cercare un appartamento, poi contattano direttamente il gestore per concordare il soggiorno. In questo modo la struttura ha ottenuto una pubblicità praticamente gratuita disintermediando e raccogliendo direttamente i frutti del proprio lavoro.

Un parere sulla diatriba affitti brevi – affitti tradizionali?

È un fatto che gli affitti brevi sottraggano offerta agli affitti tradizionali. Il problema però è all’origine, ed è normativo, perché quando sono nati i primi appartamenti turistici, una ventina d’anni fa, non esistevano regolamenti in merito. Quindi gli appartamenti turistici sono proliferati senza una normativa, con molti proprietari che hanno preferito investire nel turistico per un maggiore profitto, creando situazioni a volte non lecite.

Il problema è quello dell’abusivismo che va fatto emergere, e un buon  metodo può essere quello di richiedere adempimenti in termini di sicurezza degli appartamenti turistici.

Prima di tutto perché i clienti hanno diritto ad un soggiorno in strutture di qualità. In questo senso ad esempio la norma sugli adempimenti anti incendio è coerente, perché, se l’appartamento si trova in un condominio, il rischio incendio è pari a quello che esiste in un albergo. Allo stesso tempo sarebbe un disincentivo per gli abusivi, perché chi intende prendersi un impegno imprenditoriale serio vorrà pensare a questi aspetti in maniera seria. Diversamente potrà affittare il proprio appartamento sul mercato tradizionale. Sono sicuro che provvedimenti del genere faranno rientrare un gran numero di appartamenti in affitti brevi sul mercato dell’affitto tradizionale.