Affitti brevi, i tassi di occupazione mostrano un mercato sempre più selettivo

Il Salone del Mobile di recente concluso ha riacceso i riflettori sul tema degli appartamenti milanesi offerti in affitto breve a prezzi alti, ma, dati alla mano, i property manager professionisti svelano che si tratta di un fenomeno molto più contenuto di quanto la risonanza mediatica possa far credere. Secondo un’analisi di CleanBnb, ad esempio, a Milano meno della metà degli appartamenti in locazione breve è stata occupata, mentre il resto è rimasta vuota o poco utilizzata, finendo per influire solo marginalmente sul problema della scarsa offerta abitativa. Ecco nel dettaglio i dati di Clean Bnb sulle principali città italiane.

Affitti brevi, un mercato in trasformazione

“Quello di oggi è un mercato assai diverso rispetto a quello degli ultimi anni, ma anche rispetto all’era precedente la pandemia, - spiega Francesco Zorgno, presidente di CleanBnb, società quotata in Borsa che gestisce oltre 2600 unità abitative in affitto breve in 80 località italiane. - Abbiamo un volume di viaggiatori nel nostro Paese, soprattutto stranieri, che continua a crescere in modo sensibile. Si tratta di turisti con aspettative molto elevate, attenti soprattutto al servizio di gestione della struttura in cui decidono di soggiornare.  Per venire incontro a questa domanda, l’offerta di immobili online ha subito delle profonde trasformazioni, con l’affermazione in misura sempre maggiore delle gestioni professionali che sono le uniche in grado di raccogliere la nuova sfida del turismo in appartamento. Solo leggendo queste trasformazioni all’interno del mondo degli affitti brevi si possono comprendere gli ultimi trend del settore”.

Appartamenti in affitto breve: quanti sono effettivamente occupati

In questi anni abbiamo assistito a una crescita continua di alloggi messi a reddito con le locazioni di breve periodo, ma i numeri elaborati dal Centro Studi Rescasa-Confcommercio parlano chiaro: a Milano, per esempio, su quasi 20.000 appartamenti presenti sulle principali piattaforme online, negli ultimi 12 mesi, soltanto meno della metà ha avuto tassi di occupazione significativi, mentre gli altri sono stati utilizzati solo marginalmente o sono rimasti in gran parte vuoti. Tali percentuali sono simili a quelle di Napoli, Roma, Firenze e delle principali località italiane.

CleanBnB

Appartamenti flessibili e last minute

L’esperienza di CleanBnB, ha individuato almeno due fattori che nell’ultimo periodo sono diventati determinanti per la scelta di un appartamento. “Contrariamente a quanto avveniva anche solo un anno fa, oggi l'approccio last minute è una tendenza in ascesa, con clienti pronti a prenotare all’ultimo momento per approfittare di tariffe più vantaggiose, e finestre di prenotazione sempre più ampie. In questo contesto, diventa cruciale per i gestori implementare una politica di prezzi dinamica, supportata anche da software professionali per adattare le tariffe in tempo reale in base alla domanda, - spiega Zorgno. - Il fenomeno è lampante anche in questo momento, come dimostra il trend di prenotazione in occasione del Salone del Mobile di Milano. Ma c’è anche un altro parametro ormai fondamentale per la scelta di un alloggio ed è la flessibilità di rimborso. I viaggiatori scelgono un alloggio se hanno la sicurezza di poter disdire anche all’ultimo momento senza il pagamento di penali”.

Gestione professionale degli affitti brevi

Con dati di questo tipo, risulta molto chiaro quanto una gestione non professionale, anche di pochi appartamenti in affitto breve, sia destinata a registrare un numero di soggiorni molto inferiore alle aspettative. L'indice di successo in questo mercato così concorrenziale non si misura più tanto in termini di tariffe, che sono appunto in fase di consolidamento, ma soprattutto attraverso il tasso di occupazione. Per mantenere e incrementare tale indice, gli investimenti in strumenti di revenue management devono essere mirati e costanti, la capacità di gestire le criticità deve essere rapida ed efficace, l’approccio con il cliente deve essere trasparente e immediato, pronto a rispondere tempestivamente e con efficacia ad ogni richiesta. Insomma, il mercato degli affitti brevi è cresciuto, è diventato “grande” e sta facendo da solo una importante selezione naturale.