"Sólo las propiedades con ciertas características son aptas para el alquiler a corto plazo”

No todas las propiedades son adecuadas para alquilarlas a corto plazo, sólo aquellas con ciertas características. Esto fue explicado por Francesco Zorgno, director general de Clean BnB, que habló durante immonext 2018 sobre las ventajas, pero también sobre los problemas, que ofrecen los alquileres de menos de 30 días en comparación con los alquileres a largo plazo. También explicó estos alquileres por qué pueden ser un motor para el mercado de compraventa.

“Clean BnB - dijo Zorgno – es responsable de la gestión de apartamentos de alquiler a corto plazo. El alquiler corto es todo lo que está por debajo de 30 días”. Y enfatizó: "Me gustaría desmitificar algunos aspectos de los alquileres cortos: los alquileres cortos no son necesariamente ventajosos, son convenientes en algunos casos, en la mayoría de los casos no lo son; los alquileres cortos son convenientes si hay una serie de circunstancias que están relacionadas tanto con la condición de la propiedad, la ubicación de la propiedad como con la disponibilidad que el propietario quiere tener de esa propiedad; puede haber una mayor ganancia, pero no enorme”.

Zorgno explicó luego: "Trabajamos en propiedades que estarían vacías sin nosotros. ¿Quién es el principal competidor de Clean BnB o un administrador de propiedades? Es el alquiler largo, que es más simple, más cómodo y cuesta menos. Objetivamente, somos un coste, que se suma a los gastos de servicios públicos y al condominio que quedan a cargo del propietario. Para justificar nuestra presencia debe haber un buen diferencial. Hoy, de 100 oportunidades que vemos, 15/20 son adecuadas, depende un poco de las ciudades".

¿Dónde está la ventaja del alquiler a corto plazo?

Zorgno explicó que la ventaja económica es posible si la propiedad es acogedora, si se presta a estancias que deben durar unos días y pueden acomodar un núcleo de dos/cuatro/seis personas, no sólo el turista. "El flujo turístico es ciertamente importante, pero no es mayoritario. Hay viajes de negocios con fines de estudio (seminaristas, profesores…), viajes familiares (estancias de salud). Luego hay otro aspecto que es el servicio que se añade a la propiedad. Y el nivel de servicio ofrecido en algunos casos vale más que la forma en que se hace la propiedad.

¿Por qué se opta por el alquiler a corto plazo?

El director general de Clean BnB dijo: “Hay factores que no son económicos y que para muchos propietarios valen más que los económicos. Por ejemplo, el riesgo de morosidad es nulo; un administrador mantiene la propiedad, incluso el mantenimiento extraordinario que normalmente soporta el propietario es realizado por el administrador; hay disponibilidad para el propietario, no es un compromiso de por vida y la propiedad está disponible durante el tiempo que dure un contrato de administración que es generalmente de 12 meses. Esto es especialmente cierto para comprar y vender: si hoy no es un buen momento para vender, porque es bueno para comprar, tal vez lo será dentro de un año, obteniendo por la propiedad unos los ingresos durante 12 meses y volviéndola a tener disponible después. Los factores no económicos cuentan mucho”.

¿Dónde está la oportunidad relacionada a la compraventa?

“Cualquier agencia inmobiliaria” explicó Zorgno “en su cartera de propiedades tiene las que se compran y se venden bien, las que se alquilan bien a largo plazo, pero también tiene esas 10/15 propiedades que están bloqueadas. Para este segmento de la propiedad, una parte muy pequeña de la cartera, está el alquiler corto, que es una opción alternativa y no necesariamente mejor que comprar y vender o el alquiler largo”

Añadiendo: “El alquiler a corto plazo está teniendo ese papel que, después de todo, el alquiler a largo plazo no podría haber tenido: una propiedad alquilada en corto, que tiene un contrato que no tiene ningún riesgo particular y puede ser interrumpido en cualquier momento, tiene un valor objetivo para el mercado inmobiliario. El alquiler a corto plazo ya no es una desventaja, sino una ventaja para la compraventa”.

Zorgno explicó: “Primero en Milán, pero ahora también en otras ciudades como Roma, Turín, Florencia, estamos viendo un flujo muy significativo de solicitudes en una fase de búsqueda de propiedades para ser utilizadas en alquiler a corto plazo. Un hecho muy interesante”.

Y concluyó diciendo: “En el mundo de los alquileres cortos hay una diferenciación entre una clase de propiedades medio-altas, bellas, bien cuidadas, bien gestionadas, no importa si son nuevas o renovadas, pero ciertamente más acogedoras, comercializables y con un mejor precio. Esta gama que se vende a más o menos el mismo precio que las noches de hotel es cada vez más significativa y la que tiende a permanecer en el mercado. Todo lo que está por debajo de cierto umbral saldrá a la luz. Es por ello que hay que pensar seriamente en la renta de corta duración como una forma de alimentar las oportunidades de compraventa, como una gran oportunidad no sólo para los propietarios, sino también para los profesionales del sector inmobiliario, es una novedad tal vez ya no tan nueva en la que debemos trabajar de manera estructurada”.