Las ventas de inmuebles disminuyen, pero la tendencia sigue siendo positiva

La ralentización de las ventas inmobiliarias se confirma en el segundo trimestre de 2023. Según los datos de la Agenzia delle Entrate, reelaborados por el Gabinete de Estudios Gabetti, en comparación con la media de compraventas de la última década de 149.521, el segundo trimestre de 2023, con 184.110, se mantiene en un buen nivel de compraventas, a pesar de la subida de los tipos de interés. Sin embargo, es evidente una caída del 16% en comparación con el mismo periodo del año pasado.

Venta de inmuebles ciudad por ciudad

Si se analizan las ventas de inmuebles en las ocho principales ciudades italianas, la variación interanual en el segundo trimestre de 2023 es negativa del 16,4%. Las tendencias, en comparación con el mismo trimestre de 2022, son a la baja para todas las ciudades: Bolonia -22,8%, Milán -17,1%, Roma -21,5%, Florencia -15,6%, Turín -10,8%, Nápoles -5,3%, Génova - 14,4%, Palermo -4,9%. Los mayores retrocesos siguen correspondiendo a las ciudades que experimentaron un mayor crecimiento en la oferta de viviendas en 2022, como Milán y Bolonia, y aquellas que habían alcanzado un elevado nivel de ventas en el segundo trimestre, como Génova. Las compraventas disminuyeron más en las capitales (-17,2%) que en las no capitales (-15,4%).

Compraventas de inmuebles en los últimos diez años

Sin embargo, si se analiza la tendencia del segundo trimestre de los últimos 10 años, el panorama cambia significativamente. En comparación con el promedio de la última década de 149.521 NTN, el segundo trimestre de 2023 con 184.110 NTN representa un aumento del +23 % y se sitúa como el tercer mejor segundo trimestre de los últimos 10 años, justo después de los trimestres récord de 2021 y 2022, que fueron descendientes de la reactivación del mercado posterior al confinamiento en el mercado residencial. Teniendo en cuenta que el recuento de los últimos diez años incluye los años posteriores a la crisis de las hipotecas de alto riesgo, en los que el mercado inmobiliario se detuvo abruptamente debido también a los altísimos tipos hipotecarios.

Gabetti

Tendencias en las ventas de propiedades, algunas previsiones

A la luz de estos datos, la dinámica macroeconómica y geopolítica que acompañará a 2023 parece confirmar el fin del ciclo mini inmobiliario pandémico 2020-2022 y el inicio de un nuevo ciclo 'normalizado'. El inicio de este nuevo ciclo, al menos de cara a 2023 y el primer semestre de 2024, se caracterizará principalmente por un nivel de tipos de interés que ya no se sitúa en mínimos históricos como lo estuvo entre 2017 y 2021. El volumen de desembolso de las hipotecas para adquisición de vivienda registró una disminución del 26% entre el primer trimestre de 2023 y el primer trimestre de 2022.

Sin embargo, a la luz de la caída de la inflación, que desde su máximo del 11% en diciembre de 2022 se espera que se estabilice en torno al 5% a finales de año, ganando así 6 puntos porcentuales, es plausible suponer que el endurecimiento de la política del BCE los tipos de interés se relajarán y ya en 2024 los tipos de interés de los préstamos hipotecarios podrían situarse entre el 2,5% y el 3%. Esto significa que una gran proporción de los solicitantes de hipotecas, que actualmente superan el parámetro financiable de la relación cuotas-ingresos y quedan de facto excluidos, podrán obtener una hipoteca.

Finalmente, aunque la angustia del mercado en el segundo trimestre de 2023 es evidente, compararlo con el segundo trimestre de 2019 (el mejor primer trimestre del ciclo inmobiliario prepandémico no caracterizado por la euforia-anomalía de los años 2021-2022) arroja un panorama no tan alarmante. De hecho, comparar el cambio de tendencia entre estos dos trimestres proporciona una indicación más de la dirección futura del mercado inmobiliario: en comparación con el segundo trimestre de 2019, que registró 159.792 NTN, el segundo trimestre de 2023 registra un cambio positivo del +15%. Esto demuestra que el aumento de los tipos de interés, principal motivo por el que la actividad de compra y venta de inmuebles se ha ralentizado en comparación con 2022, se ve compensado por una demanda de inmuebles que sigue siendo elevada.