Comprar una casa junto al mar en Italia: ¿merece la pena?

¿Vale la pena comprar una casa junto al mar en Italia? Esta es una pregunta que probablemente te hagas si tienes ahorros para invertir, quizás en una segunda propiedad destinada a vacaciones. Al fin y al cabo, hay que tener en cuenta que la costa italiana se extiende a lo largo de unos 8.000 km y que el clima de la Península hace especialmente atractiva la idea de pasar unos días, si no algunos meses, en los distintos lugares costeros del país. Antes de invertir una propiedad junto al mar en Italia, es aconsejable investigar dónde es posible comprar una propiedad, si es una buena idea y cuáles podrían ser los beneficios.

Siracusa Freepik

Dónde comprar una casa junto al mar en Italia para invertir

Empecemos por dónde comprar una casa junto al mar para inversión. En Italia abundan los lugares donde puede resultar ventajoso comprar una propiedad para alquilarla o disfrutarla durante gran parte del año y luego alquilarla para conseguir un rendimiento. Entre las ciudades artísticas, los centros turísticos costeros y de montaña, sin olvidar la hermosa campiña italiana, hay mucho por descubrir.

Un lugar interesante podría ser San Remo. Esta ciudad italiana de la provincia de Imperia, Liguria, es conocida por su clima templado y destaca especialmente por el cultivo de flores y por albergar el Festival de la Canción Italiana, lo que la hace atractiva incluso en los meses de invierno.

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También en Liguria, otro lugar interesante es Alassio. Esta localidad de la provincia de Savona se caracteriza por una larga playa y el icónico Muretto.

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En el Véneto se encuentra la que se considera la segunda playa de Italia por el número de visitantes. Hablamos de Jesolo, que se extiende a lo largo de la costa veneciana en un territorio llano con vistas al mar Adriático.

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En Toscana, en la Alta Maremma, hay muchos lugares interesantes para invertir y comprar una segunda vivienda. Entre ellas se encuentra la localidad de Rosignano Marittimo, en la provincia de Livorno. Es el municipio costero más septentrional de la Alta Maremma y consta de las localidades de Chioma, Castiglioncello, Rosignano Solvay, Vada y Mazzanta.

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También en Toscana, en la provincia de Grosseto, se encuentra la localidad de Monte Argentario. Aquí, en la costa noroeste se encuentra la localidad de Porto Santo Stefano, mientras que en la costa sureste se encuentra el pueblo de Porto Ercole. Ambos son destinos populares gracias a su tradición marítima.

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Más al sur, te encuentras con Anzio, una ciudad costera italiana en la ciudad metropolitana de Roma, capital del Lacio. Su historia se remonta a mucho tiempo atrás. La antigua ciudad de Anzio fue durante mucho tiempo la capital del pueblo volsco.

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En Campania, ¿por qué no pensar en Nápoles ? La capital de Campania, además de mirar al mar y ser rica en historia, monumentos y lugares de interés, es un excelente punto de partida para visitar verdaderas perlas del mar Tirreno como las islas de Ischia, Procida y Capri. También es perfecta si quieres visitar la hermosa y encantadora península de Sorrento.

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En Puglia, con vistas al mar Adriático, se encuentra la ciudad de Bari. Desde 1930 acoge la Fiera del Levante, una de las principales ferias comerciales de Italia. La ciudad tiene un clima mediterráneo, con inviernos suaves y veranos calurosos.

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También en Puglia no te puedes perder Gallipoli. En la provincia de Lecce, la ciudad se encuentra a lo largo de la costa occidental de Salento y domina el mar Jónico. Conocida por sus encantadoras playas y aguas cristalinas, Gallipoli es muy apreciada por los amantes del mar.

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Olbia, localidad de la provincia de Sassari en Cerdeña, se asoma al golfo del mismo nombre y tiene un clima mediterráneo con inviernos suaves y húmedos y veranos calurosos y secos. Su puerto es una de las principales conexiones con la península italiana.

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Todavía en Cerdeña y todavía en la provincia de Sassari, se encuentra la ciudad de Arzachena. Después de Olbia, es la ciudad más poblada de Gallura. Es el primer centro urbano que encuentras al entrar en la Costa Esmeralda y sus orígenes son antiguos. Desde aquí se puede llegar a algunas de las playas más hermosas del norte de Cerdeña.

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Avanzando más al sur y llegando a Sicilia, se encuentra la bella Siracusa. Con su historia milenaria y su costa frente al mar Mediterráneo central, la ciudad (declarada Patrimonio de la Humanidad por la UNESCO en 2005) es sin duda un lugar interesante para considerar la compra de una segunda residencia.

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Gallipoli Freepik

¿Cuánto podrías ganar alquilando una casa en la playa en Italia?

Para evaluar si una casa junto al mar rinde y cuánto y, por tanto, si vale la pena comprar una casa junto al mar en Italia, primero hay que entender los costes que implica –más allá del precio de la propiedad– la compra de una segunda vivienda.

Si decides comprar una segunda casa junto al mar en Italia, debes tener en cuenta los gastos de los tres impuestos principales:

• Impuesto de registro de la propiedad de 50 €;
• Impuesto hipotecario de 50 €;
• Impuesto de transmisión patrimonial proporcional al 9%.

Además, hay otros impuestos a tener en cuenta: IMU (no se paga por la primera vivienda), TARI, IRPEF y cualquier otro impuesto local.

Comprar una segunda vivienda no conlleva los mismos beneficios que comprar la residencia principal. Esto significa, por ejemplo, que al comprar a un vendedor particular el impuesto de transmisiones inmuebles no es del 2% sino del 9%, y al comprar a una empresa o promotora el IVA no es del 4% sino del 10%.

En detalle, si compras una segunda vivienda a un vendedor particular, debes considerar:

• Impuesto registral fijo de 50 €;
• Impuesto hipotecario fijo de 50€;
• Impuesto de transmisión patrimonial proporcional del 9%.

Si compras una segunda vivienda a una empresa, la norma general es que la venta está exenta de IVA. Esto significa que tendrás que pagar:

• Impuesto de transmisiones patrimoniales proporcional del 9%;
• Impuesto hipotecario fijo de 50€;
• Impuesto registral fijo de 50€.

Sin embargo, hay casos en los que se debe pagar el IVA sobre las ventas. Según la Agencia Tributaria Italiana, el IVA se aplica a:

• Ventas realizadas por empresas de construcción o reformas dentro de los 5 años siguientes a la finalización de la construcción o reforma, incluso después de 5 años si el vendedor opta por someter la operación al IVA (la opción debe expresarse en la escritura de compraventa o en el contrato previo)
• Ventas de edificios residenciales destinados a viviendas sociales, para las que el vendedor opta por someter la transacción al IVA (de nuevo, la elección debe expresarse en la escritura de compraventa o en el contrato preliminar).

En tales casos, deberás pagar:

• IVA al 10% (para las ventas y actos que constituyan derechos reales sobre casas residenciales (incluso en construcción) clasificadas o clasificables en categorías catastrales distintas a A/1, A/8 y A/9, si se cumplen los requisitos para los beneficios de "primera vivienda" no se cumplen, o el IVA al 22% para las ventas y actos constitutivos de derechos reales sobre bienes clasificados o clasificables en las categorías A/1, A/8 y A/9);
• Impuesto de inscripción fijo de 200 €;
• Impuesto hipotecario fijo de 200 €;
• Impuesto registral fijo de 200€.

También vale la pena señalar que el mercado de segundas viviendas en Italia –al igual que el mercado de lujo– se ha visto menos afectado por el aumento de las tipos de interés necesario para combatir la alta inflación. Como explicó en los últimos meses el presidente del Consejo Nacional del Notariado, Giulio Biino, el mercado de la segunda vivienda se ha mantenido mucho mejor que el de la primera vivienda. Esto se debe a que quienes deciden invertir en una propiedad y comprar una segunda vivienda generalmente lo hacen con sus propios ahorros sin necesidad de una hipoteca.

Sin embargo, si decides comprar la segunda vivienda con hipoteca, recuerda que no es posible deducirte el 19% del interés hipotecario. Este beneficio está reservado para la compra de una residencia principal.

Una vez que hayas evaluado los costes asociados a la compra de una segunda vivienda junto al mar, debes plantearte si quieres utilizarla todo el año o alquilarla durante determinadas temporadas para generar ingresos. En ese caso, seguro que podrás obtener beneficios, pero no debes olvidar los costes relacionados con los ingresos por alquiler recibidos.

Jesolo Wikimedia commons

Cuándo comprar una propiedad junto al mar en Italia

Una vez hayas evaluado si vale la pena comprar una casa junto al mar, es posible que te preguntes cuándo es el momento ideal para comprar una propiedad junto al mar en Italia. En este sentido, es fundamental considerar cómo piensas utilizarla. Por ejemplo, si deseas comprar una propiedad para las vacaciones de verano, es recomendable iniciar el proceso con mucha antelación, antes de las vacaciones o de la llegada de la temporada cálida. Lo mismo se aplica si tienes la intención de alquilar la propiedad. En este caso, es fundamental disponer del tiempo suficiente para completar todos los trámites necesarios, realizar el mantenimiento necesario y ponerla en el mercado.

Entonces, ¿cuál es el mejor momento para comprar una casa junto al mar? La época ideal para comprar una propiedad junto al mar puede ser otoño o invierno. De esta forma tendrás tiempo de sobra para disfrutar plenamente de tu casa o alquilarla durante el verano y así obtener unos ingresos extra.