Location courte durée dans une copropriété ou condominium, ce qui est permis et ce qui est interdit

La controverse sur les limites des locations courtes dans les villes implique également l'opposition entre les propriétaires d'appartements au sein d'immeubles. Une querelle qui finit souvent dans nos prétoires.

D'une part, les propriétaires d'appartements qui veulent se sentir libres de louer leurs logements à leur guise, et donc aussi pour de courtes périodes, peut-être afin de pouvoir les utiliser de temps en temps pour un enfant qui en a occasionnellement besoin, ou parce qu'ils ne veulent pas risquer des arriérés ou que les locataires ne partent pas à l'expiration du contrat, ou encore parce qu'ils bénéficient ainsi de revenus plus élevés.

De l'autre, des propriétaires agacés par le va-et-vient de personnes inconnues, souvent bruyantes et aux habitudes différentes, qui s'opposent non seulement aux locations à court terme mais aussi aux locations aux étudiants, également détestées, surtout dans les immeubles calmes et élégants, dans les zones centrales de certaines villes. Sur ce point, les tribunaux précisent de plus en plus les droits et les limites des colocataires ainsi que les moyens dont ils disposent pour mettre fin à des comportements jugés « harcelants ». Nous en discutons avec Donatella Marino, Giada Beghini et Tamara Corazza, avocates professionnelles d'Hospitality Law Lab, avec une expertise spécifique dans l'immobilier résidentiel et touristique.

Un règlement de copropriété (ou condominium) peut-il préciser ce que les propriétaires de logements peuvent (ou ne peuvent pas) faire dans leurs appartements ?

« Les règlements de copropriété de nature contractuelle, généralement élaborés par le constructeur, peuvent soit interdire certains usages, soit imposer des limites aux unités individuelles du bâtiment appartenant exclusivement aux copropriétés », répond Donatella Marino, « mais les limites doivent être prévues de manière claire et de manière circonscrite, exprimée de manière univoque, et pour être opposable aux nouveaux acheteurs, ils doivent être dûment publiés avec une transcription régulière ou, à défaut, avec l'acceptation expresse de l'acheteur » (Cf. Cass. 27257/2019).

Si le règlement de copropriété ne prévoit pas ces restrictions, que peuvent faire les copropriétaires mécontents ?

« L'assemblée des copropriétaires peut toutefois, aux majorités prévues par le Code civil, prévoir des règles spécifiques imposant des limites non aux propriétés individuelles mais à l'usage des biens communs, placées en vue de protéger des biens d'importance commune, tels que la sécurité, décorum, tranquillité ou autres » poursuit Marino, « par exemple en imposant le silence ou en interdisant certains bruits à certaines heures, ou en interdisant de fumer dans les espaces communs, ou en restant debout de manière prolongée dans les couloirs ou en utilisant mal les ascenseurs ». Ces règles sont obligatoires pour toutes les copropriétés et les violations peuvent être passibles d'amendes.

Lorsque le règlement de copropriété prévoit des sanctions, que se passe-t-il en cas de manquement ?

« L'article 70 des dispositions d'application du Code civil prévoit qu'en cas d'infraction au règlement de copropriété, une amende pouvant aller jusqu'à 200 €, et, en cas de récidive, jusqu'à 800 €, peut être instituée à titre de sanction. », répond Giada Beghini, « la somme sera dévolue au fonds dont dispose l'administrateur pour les dépenses ordinaires. La sanction est prononcée par décision de l'Assemblée à la majorité prévue au deuxième alinéa de l'article 1136 du Code civil.

La règle n’apparaît cependant pas dans la liste des règles impératives ; rien n’empêche donc les statuts de copropriété (ou condominium) d’attribuer à un organisme autre que l’assemblée le pouvoir d’imposer l’amende, par exemple directement à l’administrateur de la copropriété (Cf. Tribunal de Brescia 2032/2022). Si le propriétaire de la copropriété ne s'exécute pas spontanément, alors - poursuit Beghini - la procédure de recouvrement des sommes est la procédure traditionnelle devant l'autorité judiciaire compétente en vertu de l'art. 63 des Dispositions d'exécution du Code civil et ainsi, par un recours en injonction immédiatement exécutoire, nonobstant opposition, qui peut être formé par l'administrateur.

S’il y a une interdiction mais pas de sanction, que faut-il faire pour mettre fin à l’activité ?

Tamara Corazza répond : « Entre autres choses, il est du devoir de l'administrateur de la copropriété de veiller au respect du règlement (Art. 1130 c. 1 n. 1 cc). Cela signifie qu'il a le droit d'engager une procédure judiciaire afin d'obtenir le respect du règlement, même sans résolution préalable de l'Assemblée, en vertu du pouvoir qui leur est conféré par le Code civil (Cass. 11841/2012). Attention cependant, les matières de copropriété font partie de celles pour lesquelles une procédure de médiation obligatoire est prévue comme une condition pour procéder à une requête en justice.

Art. 71c des dispositions d'application du Code civil couvrent les litiges en matière de copropriété, soumis à médiation obligatoire, ceux nés de la violation ou de la mauvaise application des dispositions des art. 1117 à 1139 du Code Civil et les dispositions relatives à la copropriété réglementées dans les dispositions d'application du même Code ».

« À la suite de la réforme dite Cartabia (décret législatif du 10 octobre 2022, n° 149), » poursuit Corazza, « qui a introduit l'article 5-ter au décret législatif du 4 mars 2010, n° 28 sur les procédures de médiation, à compter du 30 juin, l'administrateur de la copropriété a le droit d'initier, de se joindre et de participer à une procédure de médiation. »

Cela signifie qu'il peut le faire sans autorisation préalable de l'assemblée de copropriété. Le procès-verbal contenant l'accord de conciliation ou la proposition conciliante du médiateur sera soumis à l'approbation de l'assemblée de copropriété qui devra statuer dans le délai fixé dans l'accord ou la proposition avec les majorités prévues à l'article 1136 du Code civil. Si elle n’est pas approuvée dans ce délai, la conciliation est non conclue.

Que faire si l'administrateur n'intervient pas ?

« Récemment encore, la Cour de cassation (Cf. Cass. 16934/2023) », conclut Beghini, « a jugé que le propriétaire individuel de la copropriété conserve le pouvoir d'agir pour défendre non seulement ses droits de propriétaire exclusif, mais aussi ses droits en tant que copropriétaire pro quote-part des parties communes, avec possibilité de recours à l'autorité judiciaire en cas d'inaction de la part de l'administration de la copropriété (conformément à l'art. 1105 du Code civil dicté en matière de communion, mais aussi applicable aux copropriétés d'immeubles en vertu de la référence faite par l'article 1139 du Code). Le propriétaire individuel de la copropriété peut donc également saisir l'autorité judiciaire (sous réserve, lorsque cela est requis comme condition de la procédure, d'une tentative de médiation). »