O mercado imobiliário de luxo está a confirmar a sua força nas duas principais cidades de Itália: mas quanto custa uma casa de luxo em Milão e Roma e como serão os preços dos imóveis de luxo em Itália em 2022? De acordo com o Relatório de Mercado Engel & Völkers e Nomisma sobre Milão e Roma no segundo semestre de 2021, o mercado imobiliário consolidou a recuperação já iniciada no verão de 2020, na primeira pausa concedida pela pandemia. A recuperação também parece promissora para 2022. Temos os detalhes.
Propriedades de prestígio, procura livre de crises
A capacidade de recuperação da economia, ajudada pelos enormes recursos associados ao Plano Nacional de Recuperação e Resiliência, representou o pré-requisito macroeconómico para a reativação do impulso de aquisição imobiliária, ditado também pela vontade de melhorar as condições de vida de muitos italianos. A forte pressão da procura irá continuar a impulsionar o crescimento dos preços no setor residencial, de acordo com o relatório de mercado. Deste ponto de vista, para o mercado como um todo, entre as principais cidades italianas, Milão continua a ocupar o papel de liderança no contexto nacional (+3,6% previsto para 2022), seguida de Roma (+2,3%).
“O mercado de luxo nas duas grandes cidades italianas apresenta dinâmicas diferentes, com o setor de vendas em forte recuperação e o setor de arrendamento ainda atrasado em relação aos níveis pré-pandemia”, afirmou Luca Dondi dall'Orologio, CEO da Nomisma . As perspetivas para o primeiro semestre de 2022 continuam positivas e consistentes com o crescimento do país, apesar da guerra a que o mundo assiste. Em Milão, espera-se uma recuperação gradual, mas significativa, do mercado de arrendamento em todas as áreas, enquanto as vendas e os preços devem aumentar ainda mais. Em Roma, espera-se que o mercado de arrendamento continue a recuperar. Também em Roma, espera-se que se mantenha a tendência de crescimento das vendas, sobretudo nas zonas emergentes cada vez mais apreciadas pela procura, na presença de preços estacionários.
Casas de luxo em Milão zona a zona
Entre as propriedades de prestígio em Milão, o segmento prime vive um momento de grande impulso. As áreas emergentes incluem: Gambara-Bande Nere e Lorenteggio a oeste, e o interesse está a voltar para a área de San Siro. Corso Lodi e Porta Vittoria são as áreas de maior interesse no quadrante sul, enquanto as áreas de Città Studi e Indipendenza - viale Argonne no leste abrigam alguns novos edifícios, bem como a área Cenisio-Piazza Firenze que é favorecida graças à expansão da rede de transportes.
A cidade está a passar por uma forte expansão horizontal com muitas das propriedades mais procuradas agora na periferia e subúrbios, em vez de no centro da cidade. Em termos de preços, existem muitos imóveis de luxo com preços fora do mercado, independentemente da área de referência. Os imóveis no centro histórico são considerados um investimento sem risco, sobretudo para investidores não locais, enquanto os residentes investem noutras zonas, onde os preços subiram mais do que no centro.
Quanto custa uma casa de luxo em Milão?
Os preços médios dos imóveis no centro histórico de Milão variam de 8 a 15 mil euros/m2 para imóveis renovados e novos e de 6 a 10 mil euros/m2 para aqueles que precisam de obras de renovação. Os preços máximos atingem 20-21 mil euros/m2 nas áreas Quadrilatero, Brera e Castello-Foro Buonaparte, e 17-18 mil euros/m2 em San Babila, Duomo e Cordusio. Na zona oeste da cidade, os preços médios variam entre 5.500 e 8.200 euros/m2 para imóveis recém-renovados e entre 4.400 e 6.300 euros/m2 para aqueles que precisam de obras.
Os preços da vida urbana estão fora da faixa, entre 7.700-14.500 euros/m2 e, na faixa inferior, os de Gambara-Bande Nere, entre 4.000-5.600 euros/m2 aproximadamente. Quanto a leste, os valores de compra e venda estão incluídos no intervalo de 4.000-9.000 euros/m2 para habitação nova ou remodelada, enquanto a norte, os preços para habitação nova e remodelada variam entre 4.500 e 7.000 euros/m2 no Centro- Loreto e Isola-Gioia-Maggiolina. Finalmente, no sul os preços variam de 5.800 euros/m2 em Medaglie d'Oro-Lodi e 10.000 euros/m2 em Porta Romana-Crocetta-Quadronno.
Imóveis de luxo em Roma
No segundo semestre de 2021, o mercado imobiliário de luxo em Roma mostrou-se responsivo e caracterizado por uma procura sustentada. As propriedades que tiveram a maior procura são apartamentos renovados de três e quatro quartos. Verificou-se também uma ligeira recuperação na venda de apartamentos de um e dois quartos, cuja procura sofreu um revés no primeiro ano da pandemia.
No centro histórico, as principais aquisições de habitação concentraram-se principalmente nos distritos de Trastevere, Esquilino, Ponte, Campo Marzio e Monteverde. A procura externa, principalmente do Norte da Europa, está a aumentar e está orientada para as prestigiadas zonas centrais (Ponte, Campo Marzio e Monteverde Vecchio). Por outro lado, na área do Prati-Vaticano, a procura de residências principais estagnou, enquanto os investidores retomaram o interesse em propriedades para serem usadas como alojamento de curta duração. Na Prati, em particular, as vendas estão a impulsionar o mercado.
Quanto custa uma casa de luxo em Roma?
No centro histórico de Roma, para casas renovadas, o preço médio varia entre 3.000 euros/m2 e 9.000 euros/m2. Na área do Prati-Vaticano, a faixa de preços médios varia entre 4.200 e 7.000 euros/m2 para casas novas e reformadas. Na zona norte, os distritos de Nomentano, Bolonha e Trieste/Salario revelaram-se particularmente dinâmicos. Parioli foi uma exceção, onde, apesar da procura constante, uma oferta particularmente grande de imóveis com necessidade de renovação tornou o mercado menos fluido. Houve um ligeiro aumento nas compras para investimento nas áreas de Nomentano-Bologna e San Lorenzo.
No norte de Roma, os preços médios variam entre 3.000 e 7.100 euros/m2. As cotações mais altas estão nos distritos de Parioli e Trieste/Salario com preços de 7.100 e 6.100 euros/m2 para casas novas ou reformadas. A poente, as zonas mais procuradas são Monteverde Nuovo e Portuense, tanto para a compra de primeira habitação como para investimento. Aqui os valores situam-se na gama dos 2.700-4.000 euros/m2 para novas habitações e na gama dos 2.300-3.500 euros para as que necessitam de ser renovadas.
Finalmente, na zona sul , onde os preços médios variam de 2.200 euros/m2 na área Laurentino a 4.800 euros/m2 em San Giovanni/Appio Latino para imóveis reformados e de 2.100 a 4.300 euros/m2 para aqueles que precisam de reforma, o maior interesse está em EUR e nos seus arredores, incluindo as áreas de Serafico Torrino e Mostacciano. A compra para fins de investimento continua a diminuir, enquanto a procura externa encontra em EUR propriedades de excelente qualidade e um estilo de vida ideal. As áreas de Viale Marconi e Montagnola também continuam a atrair interesse, seguidas por Ostiense e Garbatella.
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