Nue-propriété Italie : qu'est-ce que c'est, fonctionnement et avantages

Vendre ou acheter en nue-propriété un bien immobilier, c'est conclure une transaction immobilière sans impliquer le droit d'habiter dans l'enceinte de la maison en question. Ce type de transaction est assez connu en Italie, mais peut choquer les acquéreurs et vendeurs étrangers moins familiarisés avec la notion de nue-propriété. Alors, qui doit vendre et qui doit acheter une maison en nue-propriété ? Que signifie la nue-propriété et comment ça marche ? Nous vous dévoilons tout ce que vous devez savoir sur la nue-propriété en Italie, y compris ses avantages.

Qu'est-ce que la nue-propriété ?

La nue-propriété est un droit réel sur une maison qui ne comprend pas le droit d'usufruit. Le sens de l'usufruit dans ce cas est le droit de jouir de l'usage et des avantages de la propriété d'autrui. En particulier, le nu-propriétaire est le propriétaire des murs, mais n'y habite pas ; c'est généralement quelqu'un d'autre qui y habite. Le nu-propriétaire est donc celui qui n'a pas besoin d'utiliser le bien, ni d'en tirer profit, du moins pas dans l'immédiat.

Que signifie vendre la nue-propriété d'un bien immobilier en Italie ?

Vendre la nue-propriété d'une maison implique que celui qui le fait ait un besoin d'obtenir des liquidités, mais sans devoir partir habiter ailleurs, ou en conservant la possibilité, en tant qu'usufruitier, de la louer, obtenant ainsi des revenus complémentaires. C'est généralement le choix des personnes âgées à la recherche d'un moyen de compléter leur retraite.

Que signifie acheter une maison en nue-propriété ?

Quelqu'un qui achète une maison en nue-propriété est quelqu'un qui n'a pas de besoin immédiat d'habiter la maison, et en même temps peut souvent l'acheter à prix réduit. Sans droit d'usufruit, en effet, une maison coûte évidemment moins cher. Un tel investissement peut avoir un sens sur le long terme, par exemple si l'on veut céder la maison à un jeune enfant, qui deviendra également propriétaire du droit d'habiter la maison au décès de l'usufruitier.

Acheter en nue-propriété : quelles sont les taxes à payer ?

L'achat de la nue-propriété entraîne le paiement des taxes de droit commun selon s'il s'agit d'une résidence principale ou non ; si elle est qualifié de résidence principale, vous payez 2% sur le prix ou la valeur cadastrale (net de la valeur de l'usufruit) ; s'il s'agit d'une résidence secondaire, vous payez 9 %. L'entretien extraordinaire est également à la charge du nu-propriétaire, tandis que la taxe foncière IMU, les charges de copropriété et l'entretien ordinaire sont à la charge de l'usufruitier. Pour plus d'informations sur l'achat d'une maison en Italie en tant qu'étranger et les taxes requises, consultez notre guide.

La nue-propriété et les avantages d'une « résidence principale »  

Il est possible d'acheter une nue-propriété avec des avantages de « résidence principale » en Italie, mais dans ce cas, l'administration fiscale italienne a précisé que, comme toujours, il est obligatoire de transférer la résidence. En particulier, le fisc a rappelé que ces avantages pour les résidences principales s'appliquent non seulement à l'acquisition de la propriété d'habitations résidentielles autres que celles classées dans les catégories cadastrales A1, A8 et A9, mais aussi aux actes de cession ou de constitution de nue-propriété, usufruit, usage et l'habitation relatifs aux mêmes habitations.

Quand la nue-propriété vaut-elle le coup ?

L'achat en nue-propriété est intéressant lorsque vous envisagez de faire un investissement à long terme, car vous payez un prix moindre, puisque la valeur de la maison est diminuée de la valeur de l'usufruit, mais vous n'en prenez possession qu'au décès de l'usufruitier, ou en tout cas lorsque vous décidez de mettre fin au droit d'usufruit.

Vendre la nue-propriété a du sens quand on a besoin de liquidités mais qu'on ne veut pas habiter ailleurs. La liquidité peut être payée en une seule fois ou sous forme de rente ; dans ce cas, cependant, vous devez vous assurer que l'acheteur ne fait pas défaut ultérieurement.

Nue-propriété et succession

Les héritiers de l'usufruitier d'une maison en cas de nue-propriété n'héritent ni de la propriété ni de l'usufruit. Cela peut être un inconvénient, mais pas nécessairement. Il peut s'agir d'une maison qui n'intéresse pas les héritiers, alors vendre la nue-propriété est aussi un moyen pour la personne âgée de soulager ses enfants de tâches pénibles après le décès.

Nue-propriété et hypothèques en Italie

Il est possible d'acheter une nue-propriété en souscrivant un crédit immobilier. Cependant, le montant du prêt sera réduit car il est proportionnel à la valeur du bien moins la valeur de l'usufruit.